西部信托盱眙五洲集合资金信托计划尽职调查报告.docx

西部信托·盱眙五洲集合资金信托计划尽职调查报告企业名称： 盱眙五洲置业有限公司项目名称： 西部信托·盱眙五洲集合资金信托计划上报部门： 信托四部第一调查人：樊 想第二调查人：卢 伟姜东辉部门负责人：刘 军上报时间： 2013年3月第一章 信托计划的设计方案及运作模式1.1项目背景盱眙五洲置业有限公司（以下简称“盱眙五洲”）成立于2010年4月19日，为无锡五洲国际装饰城有限公司（以下简称“五洲装饰城”）全资子公司，现注册资本为5,000万元，注册地址为江苏省淮安市盱眙县五墩交通局宿舍外，公司经营范围：房地产开发。公司具有房地产开发暂二级资质（证书编号：淮安KF09796），营业执照注册号：320830000080133，组织机构代码证号0。盱眙五洲主要开发盱眙五洲国际广场项目。盱眙五洲国际广场项目位于江苏省淮安市盱眙县核心地段，地处盱眙交通动脉东湖南路与都梁大道交汇处，紧邻奥体中心、大剧院、山水广场等盱眙城市名片。该项目是集商业、中西美食、休闲娱乐、酒店式公寓、高尚住宅等功能为一体的大型都市商业综合体，是盱眙首个国际时尚的超大型商业体验中心。盱眙五洲国际广场项目占地面积64,674平方米（约97.01亩），总投资100,000万元，总建筑面积约23.39万平方米，其中：住宅39,850平方米、商业用房143,713平方米，预计2015年底全面竣工。项目分为Ａ区、B区两部分。Ａ区是以餐饮、购物、休闲及娱乐为主的商业设施，占地51亩，总投资为73,000万元，建筑面积145,972平方米，目前A区4栋商业建筑已结构封顶, 酒店式公寓将于2013年03月底结构封顶；B区占地46亩，总投资为28,000万元，建筑面积87,928平方米，其中住宅面积39,850平方米，商业面积36,469平方米，B区预计将于2014年初动工，2014年5月开始预售。截止2012年12月31日，盱眙五洲国际广场A区已投入自有资金36,584.74万元，约占盱眙五洲国际广场项目A区总投资的50.11%，其中：土地费用20,677.57万元，工程费用12,917.01万元，其他相关费用2,990.16万元，项目尚存在阶段资金缺口36,000万元，故盱眙五洲向我公司提出20,000万元的申请融资,剩余资金将由项目销售回款作为补充。1.2信托计划设计方案根据盱眙五洲提出的融资申请及项目的实际情况，我部门初步拟定了如下信托计划设计方案。1.2.1融资方式：本项目融资方式为贷款方式。西部信托发行信托计划，募集信托资金20,000万元，用以向盱眙五洲发放贷款。信托资金将用于盱眙五洲名下“盱眙五洲国际广场A区”的开发建设。1.2.2信托期限、规模及利率：14个月期，信托期限满12个月后，盱眙五洲可提前支付贷款本息，则该期信托提前终止。总成本约为14%/年，信托计划成立后5个工作日内，收取信托规模约3.5%/年的手续费。1.2.3受托人：西部信托有限公司1.2.4委托人：合格投资者，单个委托人资金不低于100万元。1.2.5信托报酬：受托人按照不低于信托计划规模约2%/年的费率收取信托报酬。1.2.6委托人收益：预计委托人年化收益率约为9.5-10%/年。具体委托人收益待项目发售时根据市场情况而定，该产品外部销售。1.2.7担保方式：1.2.7.1抵押担保：盱眙五洲以其盱眙五洲国际广场项目中位于盱眙县东湖南路、第一中学北侧土地证号为盱国用（2010）第684号项下面积为64,674平方米（计约97亩）的土地使用权及地上在建工程为其还本付息提供抵押担保。该抵押物经淮安清华房地产评估与土地评估有限公司预评估，预评估报告以2013年3月7日为估价基准日，土地价值为21，700万元，房产价值为16，350万元，合计38,050万元。盱眙五洲的关联公司山东五洲国际家居博览城有限公司以名下位于山东乐陵市汇源大街西侧土地证号为乐国用（2012）第239号项下面积为34867.00平方米（计约55亩）的土地使用权为盱眙五洲还本付息提供抵押担保，该土地评估价值为4006万元。若信托计划资金规模为20,000万，则抵押率约为47.56%。1.2.7.2连带责任保证盱眙五洲的股东五洲装饰城为盱眙五洲按照合同约定支付贷款本息提供连带责任保证担保。盱眙五洲的关联公司杭州龙安置业有限公司（以下简称“龙安置业”）为盱眙五洲按照合同约定支付贷款本息提供连带责任保证担保。1.2.7.3销售回款监管我公司作为受托人，与某某银行、盱眙五洲三方共同签订协议，盱眙五洲国际广场项目实行封闭式运行管理，指定上述银行对项目建设用款进行监督并逐笔发放信托贷款；在上述银行开设一结算账户作为盱眙五洲国际广场项目唯一的销售回款账户，并预留我公司印鉴。盱眙五洲国际广场项目的销售回款仅能用于本项目的建