2007湖州余家漾项目营销总纲世联.ppt

湖州升华余家漾项目营销总纲 报告思维导图 项目所在区域位于未来城市发展中心轴上，城市向东发展的门户 城市发展空间结构“一城两区、双心结构、带形组团式” 中心城区的城市用地发展方向：向东为主，向北为辅，向西补充完善，南部保护和控制 新的吴兴区中心的出现填补了老城区和南浔区的中间空缺 项目既有客源以城市东部区域为主，具有一定的区域局限性，但经引导可辐射全市区 本项目位于传统的市区范围以外，远离主流商业中心，东部片区项目的客源主要以城市东　部居民和东部乡镇为主，区域的地段认可具有一定的局限性。 湖州的市区半径在1.8-2公里左右，市区范围比较小，区域差异不明显。 在对客户进行引导后，项目可突破区域的限制，将其客源辐射范围扩大到整个湖州市区。 项目周边配套丰富，教育资源尤为突出 湖州二中、湖州五中、湖东小学、吉的堡幼儿园，其中二中和五中都是湖州市的重点中学 湖州师院、湖州职业技术学院、浙江信息工程学校、湖州艺术与设计学校 世纪联华 交通医院 10路：浙北大厦、凤凰公园 1路：浙北大厦、汽车站、东白鱼潭 2路：浙北大厦、银泰商业大厦、府庙 10万平米公园、1500米沿河长廊、2万平米的余家漾，湖州首席景观楼盘 项目总建筑面积45万平米，其中一期（A区和B区）目前在售，产品包含了多层、小高层、双拼、联排、叠加、单身公寓等多种物业形态。 二期（D区）为小高层、高层产品计划9月底推出。 三期（C区）产品未定，预计08年下半年推出。 10万平米的余家漾生态公园 龙溪港，1500米的沿河绿色长廊。 2万平米的原生态千年古漾。 项目的一期物业类型多样，产品差异明显 项目一期的产品包含多层、小高层、双拼、联排、叠加、单身公寓等多种物业类型。 一期目前部分已交房入住，即将7月份全部交房，但由于入住户数比较少，尚未形成好的居住氛围。 一期剩余房源的物业类型分散，多层和小高层产品的主力为150平米以上复式 项目一期剩余房源较多，总销金额高达3亿元。 项目的剩余多层产品主要为顶层复式和底层的160平米以上大户型 剩余小高层产品主要为低楼层和顶层复式，面积在157平米以上。 单身公寓面积控制精简，集中在30-60平米 目前项目一期价格略低于区域水平，成交速度为12-20套/月，且已出现下滑的趋势 项目的剩余多层产品主要为顶层复式和底层的160平米以上大户型，销售具有抗性 剩余小高层产品主要为低楼层和顶层复式，面积在157平米以上。 叠屋和排屋产品销售速度平稳，由于市区别墅产品的稀缺，后期销售难度不大。 由于市场需求不大，单身公寓成交缓慢 商铺缺乏针对性包装和营销推广，销售缓慢 车位和车库的定价过高，加上入住率不高，影响销售速度。 推售节奏方面：推售量的安排未能参考客户的积累情况 销售力方面：业务水平有限，成交率低 营销推广方面：项目的推广主题不明确，变化过于频繁 渠道拓展方面：过于依赖报纸媒体，创新渠道重视不足 现场展示方面：销售展示不足，现场缺乏营销氛围 二期位于项目北侧，8.7万平米的小高层、高层社区 二期位于项目的北面，被新华路隔断。 项目为小高层、高层产品组合 二期两面临河，60%绿地率，17%低密度，70米栋距，景观优势明显 项目的东面和北面为龙溪港，临河有30米宽的绿化带。 43%的绿地率，加上滨河绿化带，超过60%的绿地率 17%的低建筑密度 项目的入口处有4000平米的音乐旱喷广场。 70米的最大栋间距。 4000平米音乐旱喷广场、纯粹人车分流、200米风情商业步行街，规划优势明显 项目的入口处有4000平米的音乐旱喷广场。 小区实现人车分流的道路体系。 东西长达200米的商业步行街，满足居民的日常生活需求 项目以紧凑型两房和三房为主，切合市场需求 项目的户型设计紧凑，115平米以下的户型占到总供应的60%，整体户型设计紧凑。 项目独特的“子母套”户型考虑到市场需求限制，共设计了16套。 根据一期的销售情况，在二期中尽可能减少顶层复式的产品。 “子母套”户型自由组合，亦分亦和 项目小结 目标确定 目前市场上标杆项目的平均新客户来人量在10批/天左右。 受业务员水平的限制，项目的成交率不高。 前期销售情况 预计实现目标 我们的目标 项目所要求的速度和均价处于湖州市目前在售楼盘所形成的销售速度渐近线之外 按照萧山新区目前的销售速度渐近线，52套的月均销售速度意味着项目均价在4700~4900元/平方米的水平内； 5000元/平方米以上的项目均价意味着15~20套/月的销售速度 湖州经济稳定增长，但规模有限，对外辐射影响力弱 湖州的经济一直保持持续稳定的发展，最近几年GDP的年增长率保持14%的增长。 2006年湖州的人均GDP为29522元，年增长率在11%左右。 湖州的第三产业所占比例不高，湖州经济主要依赖于第二产业的