重庆黑格大道商业街主题定位论证案.pdf

革命革命革命革命 ：：：：让解放碑得以解放吧让解放碑得以解放吧让解放碑得以解放吧让解放碑得以解放吧 黑格大道主题定位论证案 黑格大道认知黑格大道认知 解放碑/轻轨/地下商业街 大道概况 项目位置：重庆市解放碑较场口至临江门轻轨沿线地下街道。 项目规模项目规模 ：：街道总长度约街道总长度约米余米 ；；总建筑面积约总建筑面积约2000020000 ㎡㎡。 黑格大道黑格大道SWOTSWOT研判研判 优势/劣势/机会/威胁 A、优势 1、地理优势：解放碑概念 （（11））解放碑是重庆的经济中心解放碑是重庆的经济中心 ，，是重庆最是重庆最 繁华成熟的核心商圈，周围商业氛围浓 厚厚 ，，同时同时也是是重庆时尚的代表庆时尚的代表，，时尚时尚品 牌在重庆具有领导地位。 （（2））解放碑类比北京的天安门解放碑类比北京的天安门 ，，上海的外海的外 滩，为世人眼中重庆的象征，是到重庆 的必游之地，重庆人民的大客厅。 2、交通优势：轻轨概念 （1）轻轨将带来人流的管涌效应，无数先例印证，轻轨将会把现有商业格局重新洗 牌，哪里有轻轨，哪里就是财富的聚集地。 轻轨改变生活和商业空间。轻轨极大地扩展了人们的居住空间，不仅能够聚集大量人流， 催生消费潜力催生消费潜力 ，同时对区域经济产生一系列的推动作用同时对区域经济产生一系列的推动作用。 轻轨将使购物更有效率。轻轨能够缩短时间，促使购物更加频繁 ，地铁口能够汇集周边 客流、商流，每个地铁站点相对于周边形成漏斗效应，客流、商流以漏斗口为中心向周 边辐射，形成漏斗效应。 （2）解放碑是重庆交通最发达的地区，人流量大。交通方便，解放碑是多条公交路 线通向各区的始发站线通向各区的始发站。 3、产品优势： 88米标高与米标高与 1515米宽的尺度优于同业米宽的尺度优于同业 ，使其规划有较大的发挥空间使其规划有较大的发挥空间 。。 “黑格大道”项目将是解放碑最大的地下物业，也是全国罕见的山地地下商 业街业街 ，其可观的人流量及与轻轨相连的交通优势足以掀起商业的二次革命其可观的人流量及与轻轨相连的交通优势足以掀起商业的二次革命。。 4、政策优势： 作为人防工程得到政府的支持和很多优惠政策。 作为渝中区的重点商业项目将成为解放碑的新名片。 B、劣势 1. 解放碑商业趋向饱和。 2. 解放碑是传统的商解放碑是传统的商业中心中心，，门面的租售价高门面的租售价高，，造成投资金额大造成投资金额大、投资门槛投资门槛 高，针对的客户群相对较窄。 3. 地下商业不可避免的采光差与压抑感地下商业不可避免的采光差与压抑感 。 4. 各副中心商圈消费的崛起对解放碑消费冲击很大。政府有意向将解放碑商 业量向各区分流业量向各区分流。 5. 项目的出入口都没有位于解放碑商业中心位置，而且跟轻轨站是通过信道 连接连接 ，，并非必经之路并非必经之路。。 C、机会 1、政府对解放碑商业的调整，使解放碑的业态趋于完善。 2、“黑格大道黑格大道”和轻轨的同步运行和轻轨的同步运行 ，，对于重庆对于重庆 ，，属于新投资品种属于新投资品种 ，，具有具有 巨 大的潜力。 3、“金源不夜城金源不夜城”打破传统地下商业的形态打破传统地下商业的形态 ，，做得比较成功对以后商业物做得比较成功对以后商业物 业的开发奠定了基础。 D、威胁 1. 解放碑地上的商业物业和周围同类物业的竞争。 22. 现有地下物业经营不景气现有地下物业经营不景气 ，使投资者对解放碑的地下投资没有足使投资者对解放碑的地下投资没有足 够的信心。 33. 消费者对地下商业物业认知度差消费者对地下商业物业认知度差 ，普遍认为地下物业档次不高普遍认为地下物业档次不高、 品质低劣。 4. 近期政策打压投资、投机行为，带来观望、滞投心理。 渝中区类比项目生存状态渝中区类比项目生存状态 丽岛春天 中环银座中环银座 A、丽岛春天 ★★ 项目组合项目组合 ： 建筑面积：7600方