2012年江苏泰兴幸福邸前期产品定位报告.ppt

本案目标客户需求特征描述： 多重庭院包括： 前院 后院 侧院 内院 入户院 入户前院 庭院功能：有别墅居住经验的客户极为关注庭院内是否有上下水、煤气等可进行灌溉和烧烤活动的条件。 “对拼别墅”——私家院落得到强化，突破传统物业形式，创造溢价 “错联”——增大中间单元的采光面与观景点 树立项目总体形象虹桥唯一 ● 全景观风情传世府邸 花园洋房房子是用来享受的 谢谢观赏！ 形象定位 ■项目形象预判 ■形象定位 1、依据项目所在区域的周边环境来看，项目是目前同区域中唯一的中高品质楼盘，从形象上需要区别于周边的楼盘。 2、虹桥工业园是新兴发展的大型工业基地，未来潜力或有可待，但因项目周边的资源一般，从本身的价值上讲，项目的形象很难做大的提升，成为吸引客户的筹码，所以必须在前期加大营造景观优势，真正提升项目品质，从形象上颠覆人们的现有认知，第一时间占据市场空白，达到提高项目价值期待的目的。 项目形象预判 形象定位分解 立体式绿化分布 组团景观与景观公园设置 区别于同区域的产品形式 产品细节体现产品品质 区位价值的深化传播 传世美宅的概念塑造 别墅 细节提升品质 大型卫浴空间 中国人的传统观念，认为卫生间是排污之所，应该隐蔽狭小，不做重视。事实上随着人们生活水平的提高，生活压力的逐渐加大，卫浴系统在人们生活中的地位日益重要，更成为人们纾解压力，放松心情的场所。 干净整洁，大空间，设施体贴的卫浴空间更受消费者的欢迎，甚至奢侈的，更有SPA设施。 别墅 细节提升品质 私人衣帽储藏室 自己的衣橱太小，贵重衣服无法存放，首饰饰品到处都是，鞋子收放不便，现在这不是仅仅困扰女性的问题，许多男性也为没有私人的衣帽储藏空间而烦劳。经过调查显示，许多客户宁愿舍弃独立卫生间，也要衣帽间的需求，因此有无好而精致的衣帽间，也是凸显产品品质的重要细节部分。 有的客户甚至对衣帽间的面积都有一定的要求，小的不低于3平米，大的甚至需要十多平米。 别墅 细节提升品质 多重庭院 客户调查发现，目前的别墅居住者对庭院的需求，已经不再局限于原有私家花园内的植树种草，而是要求有更优美的景致，要求与室外有更多的可互动空间。 以纳帕溪谷地上面积350-470平方米的户型为例，中院、侧院面积80-130平方米，后院面积约在200-400平方米。 前花园是开敞式的，有的以精巧的低矮木栅栏或竹篱笆围起来；每家门前都栽满了鲜花和树木，修剪得非常整齐漂亮，具有迎宾的礼仪功能，展示主人的形象和品位，就如同主人敞开胸怀接纳远方的来客，既体现主人的匠心独运，又有很强的包容性。 前花园同时也是社区景观的重要组成部分，可以与周围住宅互相借景，形成风格各异的美丽街景和社区优美的大环境。街道与房子之间采用巧妙的处理，使主人在屋里可以看到街景，而行人却看不到屋里。 主人与街上的行人有了一段恰当的距离，没有房子紧邻街道的压迫感，主人和行人感觉上都很舒服。 后花园一般都较宽敞，以围墙和绿化带区隔，功能性和私密性都非常强，家人，朋友聚会，属于纯家庭娱乐休闲空间。 功能性后院 院墙可采用植物+栅栏的自然隔离方式， 既能向外展示漂亮的私人花园、又利用 植物形成的天然屏障保证生活隐私。 别墅 双拼别墅 产品特点： 拥有联排别墅的经济特点 又有独栋别墅的居住品质 产品特征： 1.降低了社区密度，增加了住宅采光面，使其拥有了更宽阔的室外空间。 　　 2.是低层小楼加上私家花园，在保证拥有私家花园的基础上，既要加强户外空间的交流，使私家小环境融合社区大环境，也改变了兵营式排列的呆板面孔。 　　 3.双拼别墅基本是三面采光，外侧的居室通常会有两个以上的采光面，一般来说，窗户较多，通风不会差，重要的是采光和观景。 双拼别墅的传统和演变 别墅 传统的双拼别墅两户共用一道墙，两户同住一栋楼内，有相同的出入口，形成一个共同的 居住体系。 地下一层 一层 二层 三层 双拼别墅的传统和演变 双拼别墅的演变：对拼别墅 居室采光充分，可以形成多重庭院，且庭院具有较好的私密性； 提高土地利用率，同时实现高于联排产品的价格上线。 别墅 别墅 联排别墅 产品特点： 有天有地，每户独门独院。 由三个或三个以上的单元住宅组成， 一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙。 产品特征： 1、比较注重项目选址，尽量余地、余绿、余水，交通比较方便。 2、价位较低，为中产阶级中上层人士及新贵阶层度身定造。 3、户型设计丰富而前卫，有特色。 联排别墅的传统和演变 别墅 传统的联排产品大多采用“山墙并联”的方式， 虽然具有较高的土地利用效率，但容易形成 社区外部空间单调呆板之感，同时也不便于 邻里氛围的创造 此类产品，面积相对较小，总价较低， 而且可以享受独门独院的生活， 因此比较受中产阶级的欢迎。 首层：89平米 二层：80平米