大兴黄村23地块项目定位报告.ppt

成本配置标准 大兴23#10#地块项目建造标准 　 建造标准详细说明 弱电系统 居家防盗 洋房1、2层及别墅-1~3层配置家居防盗系统，品牌推荐：迪信（BOSCH）、安定宝（HONEYWELL）、枫叶 对讲系统 彩色可视对讲系统，室内配置5寸以上液晶屏，入户处配置落地式门禁平台 三表远传 需与水、电、煤部门配合配置三表远抄系统 有线电视 双向有线通系统；客厅、主次卧及书房均配置终端 电话 客厅、主次卧及书房均配置终端 宽带网 客厅、主次卧及书房均配置终端，建议采取FTTB+LAN组网模式 信息发布系统 小区主出入口配置LED信息发布系统,单元出入口配置公共信息发布系统 室外智能化 停车管理系统 采用全配置车辆管理系统（含临时收费系统及图像对比系统） 小区闭路监控 采用彩色监控系统，重点位于小区出入口、地下车库、地面重点道路等处 周界红外防越 豪华型电子围栏系统 小区门禁系统 小区出入口、车库出入口、单元出入口均配置门禁系统 电子巡更系统 按技防办要求配置 销售周期预测 一、销售阶段性目标： 2010年5月底开盘 2010年12月底完成销售金额的40% 2011年6月底完成销售金额的40% 2011年12月底完成销售金额的20% 二、以目前市场形势为判断依据： 公寓（高层+洋房）平均销售40-50套/月；别墅产品25-30套/月 注：北京商品房预售标准——出地面±0.00即可，考虑到北京的工作流程的特殊 性，建议充分预留前期的时间，提前进行资料送审 销售周期预测 样板区开工时间 2009-10-31 样板段取得预售许可证 2010-1-31 主体工程动工 2010-2-1 售楼处完工，开始接待客户 2010-5-1 样板园林、样板房完工开始接待参观 2010-6-1 排号、选房 2010-6-20 主体工程取得预售许可证 2010-6-25 正式开盘 2010-6-26 完成销售金额的40% 2010-12-31 完成销售金额的80% 2011-6-30 交房 2011-6-30 完成销售金额的100% 2011-12-30 1、销售均价：14000元/平米（具体价格根据市场变动调整），车位10万元/个 2、总销金额：23.6亿左右 销售周期：18个月 3、销售回款：当月回款当月销售额35%，同时回款历史累计应收款的30%， 最后3个月全部回款 样板展示区选址 表示样板区范围示意 1 2 7 4 5 5 6 3 1 售楼处 2 绿地及前庭广场 3 客户停车 4 样板展示区围墙 5 样板房及庭院 6 宅间庭院 7 项目精神堡垒 客流导入方向 居住公共服务设施 社区服务用房 50㎡ 问题活动 200㎡ 商业服务 100㎡ 社区居委会 90㎡ 物业管理 50㎡ 配电用房 6㎡ 共计 496㎡ 备注： 1、通过公关将10#与23#地块共用（设于10#地块） 2、尽量利用地下空间设置 项目解析 1 项目定位 5 市场分析 2 竞争分析 3 客户分析 4 配套及设计协调 6 报告结构 配套及设计需要重视问题 1、采暖问题：地块没有市政采暖，需要开发商自行解决2、金地16#地块45米限高，其北侧小高层设置将对于本项目南侧的住宅有很大影响3、10#地块北向限高突破问题4、弥补高铁对于西侧住宅的干扰及心理负面影响（隔音墙的设置需要报批相关部 门，同时公司内部需要对成本及建造工艺进行判断）5、10#地块与政府协商养老院是否可以由开发商经营，康复中心是否可以取消6、北京建筑需满足节能规范65%，冬季采暖温度16度（现正讨论是否提高到18度）7、2块地同时开发，考虑售楼处设在10地块，结合绿地设计8、场地内±0.00与场地外道路标高的高差关系是否规定9、项目物业用房的设置10、10#地块的现有树木的移栽问题需要报园林部门11、23#地块煤气站的拆迁问题可能会影响我们的进度 前期报批流程简介 一、立项 前提需完成交评、环评、能评后立项 二、建设用地规划许可证 完成规划方案、户型方案、经济技术指标等报规 工作时间：20个工作日完成 三、人防规划、人防初设 人防规划条件审查包括受理（5个工作日）、审核（3个工作日）、复审（1个工作日）、 审定（1个工作日）、告知（2个工作日）五个环节；初步设计包括受理（5个工作日）、 审核（6个工作日）、复审（1个工作日）、审定（1个工作日）、告知（2个工作日） 五个环节 四、消防网上备案即可 注：可能会被抽查，若抽查，其要求基本同消防报批要求 前期报批流程简介 五、交通和园林可能需要报批 主要视交评、环评及用地许可证要求，其时间可以含在消防报批时间之内 六