美国次级债危机的前因后果.pdfVIP

宋鸿兵：美国次级债危机的前因后果 2007 年 8 月 14 日 作者介绍： 宋鸿兵，20 世纪 90 年代初赴美留学，主修信息工程和教育学，获美利坚大学硕士学 位。长期关注和研究美国历史和世界金融史。曾在美国媒体游说公司、医疗业、电信业、 信息安全、联邦政府和著名金融机构供职。近年来，作者曾担任美国最大的非银行类金融 机构房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）的高级咨询顾问，主要从事房地产 贷款自动审核系统设计，金融衍生工具的税务计算分析，MBS （资产债券抵押）的风险评 估等方面的工作。 主要著作：《货币战争》 美国的按揭贷款市场大致可以分为三个层次: 优质贷款市场(Prime Market)， “ALT-A”贷款市场，和次级贷款市场(Subprime Market)。优质贷款市 场面向信用等级高(信用分数在 660 分以上)，收入稳定可靠，债务负担合理的优 良客户，这些人主要是选用最为传统的30 年或 15 年固定利率按揭贷款。次级 市场是指信用分数低于 620 分，收入证明缺失，负债较重的人。而“ALT-A”贷款 市场则是介于二者之间的庞大灰色地带，它既包括信用分数在 620 到 660 之间 的主流阶层，又包括分数高于 660 的高信用度客户中的相当一部分人。 次级市场总规模大致在 1 万 3000 亿美元左右, 其中有近半数的人没有固定 收入的凭证，这些人的总贷款额在 5000-6000 亿美元之间。显然，这是一个高 风险的市场，其回报率也较高，它的按揭贷款利率大约比基准利率高 2-3% 。 次级市场的贷款公司更加“拥有创新精神”，它们大胆推出各种新的贷款产 品。比较有名的是：无本金贷款(Interest Only Loan)，3 年可调整利率贷款(ARM， Adjustable Rate Mortgage) ，5 年可调整利率贷款，与 7 年可调整利率贷款, 选 择性可调整利率贷款(Option ARMs)等。这些贷款的共同特点就是，在还款的开 头几年，每月按揭支付很低且固定，等到一定时间之后，还款压力徒增。这些新 产品深受追捧的主要原因有二：一是人们认为房地产会永远上涨，至少在他们认 为的“合理”的时间段内会如此，只要他们能及时将房子出手，风险是“可控”的； 二是想当然地认为房地产上涨的速度会快于利息负担的增加。特别适合于短炒 ——在利率没有提高前出手。 “ALT-A”贷款的全称是“Alternative A”贷款，它泛指那些信用记录不错或很好 的人，但却缺少或完全没有固定收入、存款、资产等合法证明文件。这类贷款被 普遍认为比次级贷款更“安全”，而且利润可观，毕竟贷款人没有信用不好的“前 科”，其利息普遍比优质贷款产品高 1%到 2% 。 “ALT-A”贷款果真比次级贷款更安全吗? 事实并非如此。自 2003 年以来， “ALT-A”贷款机构在火热的房地产泡沫中，为了追逐高额利润，丧失了起码的理 性，许多贷款人根本没有正常的收入证明，只要自己报上一个数字就行，这些数 字还往往被夸大，因此“ALT-A”贷款被业内人士称为“骗子贷款” 。 贷款机构还大力推出各种风险更高的贷款产品，如无本金贷款产品是以 30 年 Amortization Schedule 分摊月供金额，但在第一年可提供 1%到 3%的超低利 息，而且只付利息，不用还本金，然后从第二年开始按照利率市场进行利息浮动， 一般还保证每年月供金额增加不超过上一年的 7.5%。 选择性可调整利率贷款则允许贷款人每月支付甚至低于正常利息的月供，差 额部分自动计入贷款本金部分，这叫做“Negative Amortization” 。因此，贷款人 在每月还款之后，会欠银行更多的钱。这类贷款的利率在一定期限之后，也将随 行就市。 很多炒房地产短线的“信用优质”人士认定房价短期内只会上升，自己完全来 得及出手套现，还有众多“信用一般”的人，用这类贷款去负担远超过自己实际支 付能力的房屋。大家都是抱着这样的想法，只要房价一直上涨，万一自己偿还债 务的能力出了问题，可以立刻将房子卖掉归还贷款，还能赚上一笔，或者再次贷 款(Re-finance)取出增值部分的钱来应急和消费，即便利率上涨较快的情况下， 还有每年还款增加不得超过 7.5%的最后防线，因此是风险小，潜在回报高的投 资，何乐而不为呢。