2010年京基金融中心招租策略.ppt

京基金融中心招租策略 罗湖区客户行业构成 福田中心区客户行业构成 趋势分析：第三产业尤其是金融业是本项目写字楼的主力客户群 本项目目标客户行业构成 客户渠道拓展策略 客户渠道拓展策略 客户渠道拓展策略 一、客户定位 趋势分析：物流、贸易、高新技术、文化服务类企业需求将稳定提升 趋势分析：中小创业板上市或预上市企业办公需求有待深入挖掘 根据代理公司数据统计， 深圳写字楼客户面积需求 本项目目标客户面积需求组合策略 低区（5F-17F） 中区（20F-54F） 高区（57F-72F） 客户分区引导 1/4层 1/2层1/4层 整层 面积 二、租赁策略 六星级酒店 41-54F 20-36F 5-17F 转换层 宴会厅、商业 D C B 57-72F A 追随客户 冲量 客户 领头羊 客户 金字塔 客户 首批招租 第二批入市 第三批入市 贯穿全程 大厦整体租赁策略 世界500强 行业龙头企业 全国性、外资、深圳知名企业等总部公司 中小型企业 本土、全国性、外资知名企业深圳分公司、办事处等 六星级酒店 41-54F 20-36F 5-17F 转换层 宴会厅、商业 D C B 57-72F A 15F/20F/34F/41F/52F/57F/70F为交易楼层交易楼层为银行、证券等特殊企业所需；此部分楼层整层一个产权，不分割。 考虑到这些企业实力雄厚，租金承受能力强，所需面积较大，在交易楼层未出货之前，为其保留与交易楼层相连的多个楼层； 交易楼层同时是电梯分区转换的第一个楼层的，交通通达性强，预留连续4层给大客户整组。 20F-23F； 41F-44F；57F-60F。 其他交易楼层，预留至该区的最高楼层，共计3个整层给大客户。15F-17F；34F-36F；52F-54F；70F-72F。 交易楼层租赁策略 六星级酒店 41-54F 20-36F 5-17F 转换层 宴会厅、商业 D C B 57-72F A 该楼段面标高介于252-311米之间，其以上楼层的办公单位具有深圳写字楼少有的高度（目前福田中心区入伙写字楼均为250米以下），属于市场稀缺产品，并且在未来一段时间内具有难以复制的高度优势； 该区可采取排他性的定价策略，树立本栋大厦的租金标杆； 面向世界500强企业，或大型金融类企业进行招租，树立本栋大厦的客户标杆； A区采取稀缺性限租策略，不对外公开招租，通过企业自身或五大行客户渠道招租，宁缺毋滥。两层起租。 从2010年6月启动招租。 本区段每层一个产权，不分割。 A区租赁策略 六星级酒店 41-54F 20-36F 5-17F 转换层 宴会厅、商业 D C B 57-72F A 该区域楼面标高介于183-234米之间，目前深圳（尤其是福田CBD）大量写字楼高度为200左右及以下，因此本区段单位仍然具备较有竞争力的高度优势 该区整层起租，每层划分两个产权，预留企业下属子公司注册所需。 租金标准参照罗湖区最高租金水平华润大厦进行定价。 从2010年6月临时接待点开放启动租赁。 面向大型国企、大型外资企业整层起租。定位为本栋大厦的领头羊客户。 B区租赁策略 41-54层平面划分(41F、52F交易楼层不分割) 持有两个产权证。 保证每个单位正对电梯的公司展示面。 A南向偏少，但荔枝公园景观优势大面积适当放大。B东南向朝向优势，景观资源相对弱。 A 1580㎡ B 1150㎡ 六星级酒店 41-54F 20-36F 5-17F 转换层 宴会厅、商业 D C B 57-72F A C区租赁策略 该区域楼面标高介于92-156米之间，基本越过周边100米建筑群（本综合体其它物业、农业银行大厦、名仕阁等），与写字楼市场上主流产品相当。 为写字楼租赁较为活跃的楼段，租金标准参照深圳市甲级写字楼主流租金水平。 该区半层起租，每层划分四个产权，预留企业下属子公司注册所需。拼合两个客户逐层消化。 从2010年10月营销中心开放启动租赁。 面向知名外资企业办事处、全国性的行业龙头企业招租。定位为本栋大厦出租率保障的冲量客户。 21-27层平面划分（20F交易楼层不分割） 租赁楼段中区，平面四分。 均分电梯昭示性。 A/D景观优势强，C单位朝向好，面积适当放大。 B单位景观朝向均相对较差，面积缩小，缓解租赁压力。 A 860㎡ B 460㎡ C 700㎡ D 650㎡ 28-36层平面划分（34F交易楼层不分割） 平面四分。 尽量保证每个产权单位电梯昭示性。 A/D景观优势强，C单位朝向好，面积适当放大。