房地产经营与估价毕业论文--房地产评估中三种评估方法的比较研究.doc

浙江长征职业技术学院 毕业设计（论文） …………………………………………………………………………………1 引 言…………………………………………………………………………………2 1 房地产评估方法的发展过程…………………………………………………….2 1.1 国外房地产评估方法的发展…………………………………………….2 1.2 国内房地产评估方法的发展…………………………………………….3 2 三种房地产评估方法的概述…………………………………………………….4 2.1 市场比较法……………………………………………………………….4 2.2 收益法…………………………………………………………………….5 2.3 成本法…………………………………………………………………….7 3 三种房地产评估方法中的因素分析…………………………………………….9 3.1 市场比较法的影响因素分析…………………………………………….9 3.2 收益法的影响因素分析………………………………………………….9 3.3 成本法的影响因素分析…………………………………………………10 4 三种房地产评估方法的评价……………………………………………………11 4.1 市场比较法估价方法评价………………………………………………11 4.2 收益法估价方法评价……………………………………………………11 4.3 成本法估价方法评价……………………………………………………11 总 结………………………………….……………………………………………12 参考文献…………………………………………………………………………….13 致 谢……………………………………………………………………………….14 房地产评估中三种评估方法的比较研究 【摘 要】由于房地产具有不可移动性、独一无二性和价值高大性，房地产市场是典型的“不完全市场”，房地产价格既不能完全由政府决定，又不能完全由供求状况决定，因此，房地产评估的应用领域也越来越广，从房地产交易、抵押、典当、征用拆迁补偿、保险和损害赔偿到企业合并、合作、承包经营、企业改制、破产清算，以及房地产的投资决策、管理和房地产征税等都需要房地产评估，房地产评估已成了人们日常生活中经常遇到的问题，也成为房地产开发经营过程中一项必不可少的基础性工作。在房地产评估方法中，市场比较法、收益法和成本法是世界各国通用的三大方法。尽管如此，这几种方法在运用时还存着不明确或不准确的地方。 本文试着对以上三种方法进行介绍，分析了各方法的影响因素并得总结出其各方法的适用情况，希望能在以后的房产评估过程中有一定的实用性。 【关键词】房地产评估 市场比较法 收益法 成本法 引 言 房地产业的繁荣和房地产市场的进一步完善，迫切需要做好房地产估价工作。房地产是指房地产专业估价人员，根据待估房地产的估价目的，遵循房地产的估价原则和程序，在充分了解和掌握待估房地产的基本情况、房地产市场资料和深入分析房地产价格影响因素的基础上，选择科学而合适的估价方法，并结合估价人员的经验，对房地产在一定产权状态和一定时点的市场价值所做出的推测和判断。常用的房地产方法有三种：市场比较法、成本法和收益法。不同的方法有不同的原理、估价方式和适用范围，也有相应的限制条件，房地产估价时，必须根据估价方法的特点、限制和适用范围用范围，选择适宜的方法。1.1 国外房地产评估方法的发展 国外房地产估价研究自上世纪20年代以来其发展大体上可以分为以下三个阶段：第一阶段是土地经济学派的兴起，奠定了土地价值论基础。这一时期的代表著作有费希尔发表的《房地产原理》（1923年）、埃利和穆尔豪斯发表的《土地经济学基础》(1925年)、巴比科克发表的《房地产估价》（1924年）。第二阶段是摩茨科在房地产评估界发表的具有划时代意义的论著《房地产估价过程》（1927年），他在这本著作中发表了马歇尔的思想体系，将价值理论与评估理论紧密结合起来，指出在完全竞争的均衡条件下，正常价值、长期成本和资本价值之间可互为等值，这一思想成为房地产价值评估中不同估价方法相互验证的理论基础。第三阶段的代表人物是海德、阿特金森和舒姆茨，他们分别推广和发展了市场比较法、收益法和成本法中价值评估技术，特别是舒姆茨在《估价过程》 （1941年）一书中构造的估价模型被美国房地产估价师协会收入在首次发表的《房地产估价》（1951年）一书中，该书到1996年为止再版11次，成为西方房地产界最有权威的房地产估价专著。 目前房地产评估理论和方法，随着房地产业的发展不断更新与完善。英国主要采用五种房地产估价方法，投资法（收益法）、剩余法（假设开发法）、利润法和成本法