房地产要点回顾.docVIP

1、房地产开发的概念及特点 定义：是以城市土地资源为对象，在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 涵义：是房地产开发企业按照城市规划的要求，通过投资，建设适应城市社会和经济发展需求，满足用户要求的房屋建筑、配套设施及空间环境，并以此实现企业经营目标和提高土地使用的社会经济效益的活动。 房地产开发特点：开发成本高，投资量大；开发建设期长，投资周转慢；市场具有地区性和分散性；需求具有稳定性；涉及面广，综合性强；收益高，风险高。 2、房地产开发分类：1）根据开发项目所在位置：城市新区/旧城区房地产开发 2)根据开发规模：零星地段的房地产开发/成片小区开发 3）根据开发项目的使用功能：居住房地产、工业~、商业~、办公用~、旅馆用~、餐饮用~、娱乐用~、特殊用途~ 4）根据开发深度：土地开发（三通一平，七通一平）/房屋开发 5）根据开发方式：定向开发、联合开发、合作开发、单独开发 房地产开发模式：1、多元化开发模式：1）混业开发：开发企业跨行业的互动发展， 2）综合项目开发：多种物业功能和经营方式相互支撑，可提升房地产开发效益水平，保持收益的稳定性，有利于可持续发展3）纵向一体化开发：开发企业实行房地产开发建设与物业资产管理并重的经营方式 2、专业化开发模式： 1）特定物业类型开发：开发企业根据对自身资源（包括资金、实力和经验）的评估以及对所处市场的独特认识，可以选择某类物业作为企业相对专一的开发对象，实施专业化开发2）特定业务领域开发：非一体化、非全能型的开发模式，围绕开发过程中某种业务领域来进行开发经营。可采取土地整理、以开发流程管理为纽带的协作型房屋、基础设施建设等开发方式。3）服务集成式开发：开发投资企业，以房地产服务集成商业的形式，提供专业的房地产服务来推进房地产开发项目 3、网络经济环境下的房地产开发：1）开发企业经营管理信息化变革2）开发企业结构调整及优化 3、房地产开发的程序 1）可行性研究阶段①市场研究开发场地选择②拟定开发项目③经济社会环境效益评价。 开发项目的前期工作阶段①开发项目立项；②申请《建设用地规划许可证》；③申请土地开发使用权；④领取《房地产开发项目手册》；⑤拆迁安置；⑥筹集开发资金；⑦项目规划设计与报建。 开发项目建设实施阶段①办理开工审批手续②选择施工企业,③开发项目工程管理控制④项目竣工验收。 房屋营销和服务阶段：①制定销售，租赁计划，宣传，广告；②商品房销售，签约，公证，付款；③小区管理，经营，服务。 水通、电通、路通和场地平整 物业管理公司、居委会、派出所、工商局——小区管理、经营、服务 6、可行性研究中不同阶段作用 1)机会研究：可以通过对各种建设项目和投资机会作出鉴定，为建设项目的投资方向提出建议，并确定有无必要做进一步研究。 2）初步可行性研究：对机会研究的结论分析，可在较详细数据资料的基础上论证投资是否有机会，是否能获得较大的利益或有必要进行下步详细可行性分析，哪些关键性问题需进行辅助型专题研究，及提出初步选用方案和工程项目概算。 3）详细可行性研究：对市场、选址、建设方案等进行深入研究，经过技术上的先进性、经济上的合理性和财务上的盈利性论证后，对工程项目作出投资决策。 4）项目评价：对可行性研究报告进行审查，核实研究依据，分析计算是否正确，从管理。经营、技术、财务、环境及社会经济方面对项目惊醒全面的综合评价，判断工程是否可行，提出评价意见，写出项目评价报告。 7、不同筹集资金方式的内容、特点 1）向银行贷款 ：是开发企业融资的主要渠道。主要实行贷款的银行有建设银行、工商银行、交通银行、农业银行和其他金融机构。提供抵押贷款、无抵押贷款、公积金贷款、转按揭贷款、二手房贷款、企业贷款。 筹资速度快、资本成本较低、筹资弹性较大、限制条款多、筹资数额有限。 2 是利用私人资本投资于公益性基础设施（或工业性项目等其他基础产业）的一种筹资方式。项目资金筹集中，股本投资仅占项目总投资的1/4-1/3，其他资金来源项目融资。 特点①项目所在国政府参与者和支持者，先须批准特许权协议，并提供部分支持。 ②项目公司是BOT项目第二参与者和执行者。项目公司是联营体组成，私营或合营均可，有的还须让项目所在国政府或政府部门成为项目公司股东③BOT项目的资金筹集是将传统的股本投资和项目融资结合在一起，股本投资仅占项目总投资的1/4~1/3，其余大部分资金来自与项目融资④BOT方式一般采用分散分担风险的方法⑤BOT项目必须藉由明确而又稳定的收益来源⑥BOT项目的特许期限结束时，要求已交货转让给项目所在国政府，通常有所有权转让和经营权转让两种方式。 是一种以发行受益凭证的方式，汇集多数投资者的资金交由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的投资工具。 特点