东莞星河淡水项目前期定位策划报告.ppt

贝沙湾会所(Club Bel-Air)称得上全港最 豪华和设备最齐全的会所，共设有9大主题。 结合项目地块的实体特征，划定内部的规划边界，进行资源分级 山环绕着你，你未必会在意 你需要从独特的空间和视觉感受山的存在 生态技术契合本项目区域气质——生态/环保 1组团-开发面积9.6万平方米；销售启动时间：2011年 9.6万平 总面积 5-10% 40-45% 40-50% 面积比 一房：70平 350-450平 230-280平 单房：50-60平 面积 独栋 标杆 联排 5-6万平 公寓 主流走量 启动区面积 产品分类 独栋别墅 联排别墅 公寓 商业、天幕会所、艺术走廊、botiquet酒店 启动配置 2组团-开发面积19万平方米； 35-40% 180-240平 六甲 19万平 30-35% 50-80平 公寓 20-30% 面积比 250-320平 面积 联排 主流产品 总面积 产品分类 半山会所、运动场、登山径 启动配置 项目三组团 3组团-开发面积35.4万平方米； 35.4万平 总面积 30-40% 170平 三房 主流产品 270平 190平 10-20% 四房（复式） 40-50% 面积比 四房 面积 高层 舒居产品 产品分类 创新服务公寓、学校、社区会所、幼儿园 启动配置 入口 登山径 小品 果林 会所 除此之外还有山体高尔夫练习场、雪茄房、桌球室、棋牌室、网球场== 会所：山地运动会所，可以感受自然运动生活 私家山体公园 ——天际泳池，在山顶的无边界泳池，拥有无遮挡视野，将泳池与天边的景色连成一片，用视野冲击形成视觉的奢华享受； 私家山体公园 会所：山地运动会所，顶层可设天际泳池，完全自我的奢享 挑战极限运动 山体攀岩道、山体单车道 Q 亚公顶森林公园——极限体验 私家山体公园 边坡的新奢华符号感 私家山体公园 入口 登山径 小品 果林 会所 私家山体公园 3.山地运动会所（天际泳池、山地GOLF、网球、桌球室、烧烤场、派对场） 2.山体禅意茶室、冥想屋 4.边坡的新奢华符号感特色打造 1.有趣的登山径 5.山地极限运动 启动区 果岭艺术公寓 SPA和健康私人会馆 主题餐厅 迷你高尔夫 CEO别墅 顶级主题小酒店 半山运动场 格调商业街 天幕会所 雕塑公园 水岸设计吧群 幼儿园 精品酒店 艺术跳蚤市场 国际贵族学校 Kids’club 亚公顶公园 幼儿园 妈妈会所 红酒/酒窖私人会馆 商业中心 大盘整体整体规划 星河●颂：超越追随的新奢华 （地产/酒店/ 商务/商业/ 星河——引领跨界的新奢华）　　　　 项目的分期运作 产品视角的分期与启动运作 4 思考：考虑项目的可持续开发与运作，项目如何分期与启动？ 进行有效的差异化定位 争夺对手客户 扩大客户范围 突出的产品特色 产品多样化 社区形象差异化 项目整体运作 客户差异化 产品差异化 形象差异化 进行有效的差异化定位 争夺对手客户 扩大客户范围 一组团 启动区 三组团 四组团 二组团 五组团 大盘整体规划组团 一组团：“浅滩”（湖景TOHO、独栋、公寓） 二组团：“原山”（山居别墅、洋房） 三组团： “智能生态公馆”（山景高层） 四组团： “果岭艺术公寓”（山湖高层） 五组团：“CEO别墅”（CEO会所、主题酒店） 项目启动区原则： 优势资源的高端启势， 多元化明星型产品优先入世制造卖点 进入性最为成熟 启动借鉴1：万科东海岸第二居所启动，第一居所逐步实现 占地面积:57578.20平方米 总建筑面积:40300平方米 容积率0.8 总户数1948户 风情商业街5800平米 目前在售：40套复式产品，均价4.5万元/平米，基本售罄。 万科东海岸当前别墅入住率约30%，由于盐坝高速公路，与深圳市区距离的缩短，社区生活配套逐渐完善，加上周边度假资源及配套的拉动，东海岸逐渐向第一居所转化。 一期 二期 三期 四期 190-280平米（148套） 40-88平米 83-154平米 78-178平米（613套） 158-270平米 318-415平米 面积 26.97% 500 公寓 100% 1854 合计 6.04% 112 多层 41.05% 761 小高层 25.30% 469 联排、双拼 0.65% 12 独栋 比例 套数 产品类型 产品以居家舒适型产品为主，面积偏大； 户型设计上，别墅12平米的私家入户花园，客厅及阳台面积约43平米，特设景观阳台，海景、园景尽收眼底，餐厅挑空约6.3米，多处挑空，户型更实用，可塑性更强，同时更加舒适。 入户花园 客厅上空 客厅 卧室 餐厅 上空 餐厅 山海叠墅A户型 整体定位：第一居所化明显以中大面积、舒适居家型产品主力构成 启动产品策略：高低配，保证走量与形象公寓与别墅双向启动，迅速走量，同时保证高端形象 东海