天际置业沃尔建材市场项目发展战略及定位研究报告.ppt

与众不同的地产营销 - 129 - 案例借鉴：华置·西锦城 经济技术指标： 容积率:5.0 绿化率:30％ 物业管理:四川忠信物业管理有限公司 占地面积:73914平方米 （其中住宅用地约９０亩） 总建筑面积:452605平方米 规划户数:2851户 车位总数:2017 建筑层数：２６Ｆ、２８Ｆ 评析：华置西锦城住宅容积率做到5.0，且建筑 层数最高２８，不到３０层，从右侧总平看， 采取“弧线围合组团布局形式”的优点： ?无 临 路 房 源 ； ?避 免 单 元 中 间 房 源 采 光 、 景 观 面 不 佳 ； ?对 缺 乏 中 庭 景 观 的 房 源 ， 通 过 侧 庭 院 规 划使项目整体均好性做到极致； ?组 团 富 有 变 化 ， 避 免 兵 营 式 排 列 ； ?…… pk 采用“弧线围合式庭院组团”较采用“多组团兵营式排列”的优点： 1、弧线组合单元处理避免各单元中间房源采光、景观面受限； 2、消除临路房源，对多面临路的地块而言，这点尤为重要； 3、对非中庭景观房源，采用侧庭院规划，来提升其观景面效果，提升房源的均好性； 4、弧线组合后，避免各单元之间出现兵营式排列时的楼与楼之间“对望”现象，达到拉开楼 间距效果； 5、通过弧线组合后，将项目自然组团形成多个围合式的大中庭景观，使项目整体富有变化； 6、有利于在规划底商时，将商业与住宅分离开，避免出现“群楼”+ “塔楼”的商住混合产品 出现； 7、有效利用容积率。 与众不同的地产营销 - 130 - 与众不同的地产营销 - 131 - 总平规划建议一：采用“弧线组合式庭院组团”布局形式。 备注：图中蓝 色建筑剖面仅 为示意，非特 指2梯4户建筑 形态。 项 目 总 平 示 意 ： 程度上降低了项目品质感； 与众不同的地产营销 - 132 - 空置绿地 建材市场 地铁站口 保利花园社区商业集中规划区 总平规划建议二：反对围绕项目四周全部设置底商，将严重 破坏项目形象，且不容易构成“弧线围合庭院组团”，极大 华宇楠苑商业规划区 地铁站口 华宇楠苑商业规划区 建材市场 空置绿地 保利花园社区商业集中规划区 总平规划建议三：地块东侧聚龙路沿线与武侯大道沿线不宜设置商业， 一方面华宇楠苑在聚龙路侧无商业规划，如本项目规划商业，则容易形 成“单边社区商业”，不容易实现底商价值；另一方面武侯大道属于主 与众不同的地产营销 - 133 - 地铁站口 华宇楠苑商业规划区 本项目的商业规划区 建材市场 空置绿地 保利花园社区商业集中规划区 总平规划建议四：将项目商业集中规划与地块西侧（独立商 业区域），这样既保证商业的独立性，同时临近地铁站口， 且又与保利花园的社区商业形成联动。 与众不同的地产营销 - 134 - 与众不同的地产营销 - 135 - 总平规划建议五：在“弧线组合式庭院组团”布局的基础上，注重分组 团中央庭院打造，并重点对项目外延区域的分庭院区域进行重点规划； （如下图红点所示） 备注：图中蓝 色建筑剖面仅 为示意，非特 指2梯4户建筑 形态。 项 目 总 平 示 意 ： 与众不同的地产营销 - 136 - 总平规划建议六：建议将社区公共配套性规划主要集中于商业用地，比 如将社区会所、物管用房等设施规划于集中商业区； 备注：图中蓝 色建筑剖面仅 为示意，非特 指2梯4户建筑 形态。 项 目 总 平 示 意 ： 与众不同的地产营销 - 137 - 总平规划建议七： 本项目的商业用地占地10余亩，规划指标中要求有 农贸市场的功能设置，建议设置3、4层独立商业楼 （如右下图所示），将商业楼分成两个单元，其中 一个单元的地面层用作为农贸超市，农贸超市楼上 2—4层设置为本项目的社区会所；另一个单元则作 为独立的地铁物业商业楼。 与众不同的地产营销 - 138 - 产品形态—— 空中花园式纯居小高层。 【理念二：品质-创新】 与众不同的地产营销 - 139 - 由于本区域有较为严格的航空限高，所以区域内在售项目（包括售罄项目）在产品形态上基本类似，以 12F、14F、 以及16F三种不同层数的小高层产品为主，本项目目前容积率和航空限高没有明确，以保利 花园为参考，预估本项目将主要以12F、16F的小高层产品为主。 与众不同的地产营销 - 140 - 为匹配本项目“空中花园”式小高层的 产品定位，同时将建筑庭院与项目总体 规划中的“弧形围