以波特五力模型分析SOHO中国产品.pptVIP

以波特五力模型分析SOHO中国产品 SOHO中国有限公司--2009年上半年内审部主要工作汇报 以波特五力模型分析SOHO中国产品 - 1 - 选题原因 MBA教育素材取之于实际工作，经调研、分析和总结后，应用于实际工作 清楚掌握SOHO中国内部运营数据及背后原因，可形成独特视角及立论依据 分析局限性 房地产产品可能与日用品或电子产品不同，产品相对稳定，更新速度慢 现阶段房地产市场仍处于政策主导和卖方市场条件下，波特五力分析存在局限性 作为房地产行业人员，容易仅以业内视角和方式分析问题，出现盲人摸象的问题 本次收获 将理论与实际结合，对理论理解更加透彻，对实际工作也有了更深刻的认识 因工作繁忙，PPT准备时间异常紧张，因此对未来兼顾工作与功课的挑战有了更清醒认识 聆听陈述阶段各位专家的指点，获得更深刻的认识 - 2 - SOHO中国简介 SOHO中国是中国房地产行业领袖，目前北京最大的房地产开发商，主要在北京和上海城市中心开发高档商业地产。公司与国际知名建筑师合作，结合本土客户的需求，把他们创新的设计理念转化成引领潮流的物业 SOHO中国在北京、上海等一线城市中心开发的物业面向全国的高端投资客户，并提供全面的推广、出租、物业管理等售后服务；现持有并经营城市核心地段的部分商业物业。SOHO中国精准地把握契机，坚持独特创新的建筑理念，建造具有中国当代风格的建筑，所开发项目均成为城市建设中的里程碑建筑 SOHO产品简介 SOHO产品特点 最繁华地段，稀缺性 创新性，地标性 强有力的推广和营销 前门大街 建外SOHO 银河SOHO 三里屯SOHO SOHO嘉盛 SOHO 现代城 SOHO北京公馆 望京SOHO 外滩SOHO SOHO尚都 中关村SOHO 朝外SOHO 博鳌蓝色海岸 虹桥SOHO ●价格因素：地价稳步上涨。尽管目前土地出让市场疲软，但从长远看地价仍呈现上升趋势，尤其是繁华地段土地更是众多开发商觊觎的对象 ●行政干预：不以价高者中标，而是综合评价开发商实力、规划方案、价格等多方面因素评定拿地开发商，出现有钱而拿不到地的情况 ●出让限制：政府在土地规划用途、商业配套比例、容积率和散售条件上的诸多限制，对开发商产品设计和盈利能力提出更高要求 ●地段位置：SOHO产品定位于最繁华都市的最繁华地段，此类资源日益稀缺；而可设计为地标建筑的大体量、配套完善的土地，更是极为稀缺 - 3 - 波特五力---供应商的讨价还价能力(一) 情 况 分 析 供应商 设计、建设、材料 拟 出 售 土 地 开 发 商 国 家 土 地 供 应 政府 ●市场环境：设计、建设、材料供应商市场充分竞争，在品质工艺一定的前提下，存在明确的市场价格，价格可控 ●招标方式：SOHO基本采用最低价招标方式确定供应商，并且已积累出一批战略供应商伙伴，有较强的价格指导能力 ●备选充足：SOHO强调设计创新和地标性建筑产品，设计前卫、材料特殊且施工难度大，因高品质的要求缩小了合格供应商范围，但仍旧有不少合格供应商，无垄断情况 ●特殊情况：存在市政施工由验收单位指定供应商的现象，但涉及成本极小，可忽略不计 ●自身问题：拟售土地开发商自身资金链存在问题，或有更为迫切的开发业务安排。此类开发商出售未开发地块，甚至已验收交房的项目，价格可商量余地大 ●风险考量：尽管大城市繁华地段商业地产属紧俏资源，但因每个项目占用资金较大，包括SOHO在内的开发商均采取谨慎态度，重视收购风险和各项财务回报指标，未达指标绝不收购 ●充分计划：SOHO充分计划了资金使用周期并保证可供开发项目储备量，寻找最佳收购资源，避免被动收购 议价能力 弱 强 4 - 会计销售成本 会计销售毛利 总收入32亿 总收入72亿 总收入182亿 内容 2008 2009 2010 会计销售收入(亿元) 32 74 182 会计销售成本(亿元) 16 36 90 会计销售毛利(亿元) 16 38 92 毛利率 49% 52% 51% 销售平均单价(万元/㎡) 3.9 4.1 4.5 平均土地成本 无已分配数据，参考各项目数据 项目取得 时间 项目名称 区位 土地价格 (千元/㎡) 建安成本 (千元/㎡) 平均售价 (千元/㎡) 地价 售价 毛利率 2006 三里屯SOHO 三里屯 17 8 48 35% 48% 2007 光华路SOHO CBD 16 9 38 42% 34% 2008 北京公馆 燕莎 16 10 42 38% 38% 2009 中关村SOHO 中关村 13 8 39 33% 46% 2009 银河SOHO