当前的房地产形势的认识(任兴洲).ppt

对当前房地产形势的认识 2009年房地产市场的基本形势 一、在应对危机背景下，房地产销售走出大行情 2007年，全国商品房销售面积7.6亿平方米，同比增长23.2%，其中商品住宅销售面积6.9亿平方米，增长24.7%。 2008年，房地产市场进入调整期，全年商品房销售面积6亿平方米，其中商品住宅销售面积5亿平方米，同比下降19.7%。 2009年1-10月，全国商品房销售面积6.64亿平方米，同比增长48.4%。其中，商品住宅销售面积增长50.1%； 1-10月，商品房销售额3.15万亿元，同比增长79.2%。其中，商品住宅销售额增长84.3%；办公楼和商业营业用房销售额分别增长43%和53.7%。 2009年，房地产市场走势可分为几个阶段 ： 1-4月：市场回升趋势平稳，刚性需求释放明显。 中小户型、总价较低的商品房销售较好，表明累积的部分刚性需求得以释放；住宅市场“库存”逐步得到消化，多项政策措施的综合效果开始显现。 一季度，全国商品房销售面积1.13亿平方米，同比增长8.2%，其中，商品住宅销售面积同比增长8.7%。房价指数同比仍为下降，但降幅放缓。从3月份开始房价环比有所上升（见表1）。 5-7月，一线和部分二线城市住房销售明显放量。 1-6月，全国商品房销售面积3.41亿平方米，同比增长31.7%。4－6月份销售面积2.28亿平米（其中6月份销量为9465万平米），是1－3月份销售量的2.02倍（见图1、表2）。 除京、沪外，杭州、深圳、天津楼市成交面积同比分别增长180.4%、148.9%、115.5%。苏州、重庆、青岛等城市也超过或接近100%。 1-6月，二手房交易量迅速增加。 北京市：上半年二手房交易达50567笔，较去年同期增加23206笔，增幅达85%（多数为二季度交易）。 上海市：6月二手商品房成交套数历史性突破3万套。 8-10月，市场销售有所趋缓，“金九银十”行情不明显 8月，北京期房住宅网上签约11715套，剔除经济适用房、限价房等保障性住房，签约量为10641套，日均签约量为343套。这一数据较7月的355套下降3.4%，且创下今年北京楼市反弹以来的新低。 　　同时，北京二手房成交量也出现下降，8月北京二手住宅成交在2.3万套左右，比7月下降了1.7%左右。据中介机构的统计，8月上半月北京二手住宅成交量下滑了6%，也创了今年楼市反弹后的成交量低点。 10月下旬--11月，二手房签约量明显增加。 北京市二手房市场在11月前半月创下交易高峰后，16日网签量继续走高，突破了1400套。根据北京市房地产交易管理网发布的数据显示，11月16日北京新发布房源1005套，住宅签约957套；存量房网上签约1456套，住宅签约1385套。创下单日网签量的高记录。 北京1-10月二手房住宅成交量突破20万套，由此推算，2009年全年将肯定超过2006-2008年3年的二手房成交总和。 二、商品房价格上涨较快 至6月份，全国70个大中城市新建住宅销售价格同比下降0.6%，降幅比5月份缩小0.7个百分点。环比上涨0.8%，二手住宅销售价格同比上涨2.2%，涨幅比4月份扩大1.3个百分点。10月，70个大中城市房屋销售价格同比上涨3.9%，涨幅比9月份扩大1.1个百分点；环比上涨0.7%。 北京、上海、深圳等一线城市主要城区房价反弹较大。北京市6月商品住宅成交均价为13302元/平米，比1月上涨了2864元/平米，涨幅为27%。 深圳市5月新房成交均价为12902元/平米，比2月份上涨17.4％。上海市５月市场销售商品房均价比2月涨11.2％；6月上海一手商品房均价超过每平方米1.7万元 。 3. 土地市场 上半年，全国房地产开发企业完成土地购置面积同比是下降的（26.5%）。但从5月起市场骤然活跃，6月第一周，全国20个重点城市共推出土地124宗，环比增加25％，推出土地面积608万平方米，环比增加24％；成交土地面积173