武汉某老年公寓建设项目可行性分析研究报告.doc

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武汉市房地产市场 一、武汉市房地产市场 (一)2003年武汉市房地产市场回顾 2003年,武汉市房地产投资增长15%左右,同期全市GDP增长12%,房地产开发投资增幅同全市经济发展基本同步。新开工面积增长6.3%,竣工面积增长7.8%,竣工面积增长幅度大于新开工面积增长幅度;竣工面积增长7.8%,销(预)售面积增长10.7%,销(预)售面积增长幅度大于竣工面积增长幅度。数字显示:武汉市房地产市场供销两旺,呈现出健康、持续、平稳、扩张的发展态势。 大规模的旧城改造为武汉市房地产业的发展推波助澜,成为市场可持续发展的催化剂;土地市场的阳光操作完成了从无形市场到有形市场的根本转变;规范房地产市场的法规、政策频频出台,透明有序的竞争环境逐渐形成;地产开发与购房消费日趋成熟,理性成熟的消费观念占据主导;产品升级换代中的高端产品频现市场,质优价廉的经济适用房梦圆低收入家庭。总之,武汉房地产市场是一个健康、快速、协调、充满活力、蕴涵潜力的市场。 开发投资额大幅增长 2003年武汉市房地产总投资169.5亿元,同比增长27.92%,占全社会固定资产总投资的26.3%。其中:住宅投资124.83亿元,同比增长25.6%,占 武汉市房地产市场 总投资的73.65% (经济房开发投资14.42亿元,占住宅投资的11.56%) 字楼投资6.45亿元,同比增长4%;商铺投资9.91亿元,同比增长7%。 图1—1 施工面积、新开工面积稳步增加 2003年施工总面积1955.49万平方米,同比增长15.7%。其中:住宅1620.42万平方米,占总施工面积的82.87%,同比增长16.8%(经济适用房144.1万平方米,占住宅施工面积的8.89%);写字楼98.04万平方米,同比增长26.5%;商铺138.34万平方米,同比增长5.1%。 图1—2 武汉市房地产市场 2003年施工面积中的新开工面积为756.55万平方米,同比增长6.3%。其中:住宅新开工69.53万平方米,同比增长3.8%(经济适用房新开工78.79万平方米,占总新开工面积的10.41%);写字楼新开工22.68万平方米,同比增长103.8%,商铺新开工45.85万平方米,同比增长29.2%。 图1—3 竣工面积持续增长,住宅开发占主导地位 2003年房地产竣工总面积682.62万平方米,同比增长7.8%。其中:住宅600.24万平方米,同比增长14.8%,占总竣工面积的87.9%(经济适用房88.61万平方米,占住宅竣工面积的14.76%);营业用房56.19万平方米,占总竣工的8.23%;写字楼20.11万平方米,占总竣工面积的2.95%。 武汉市房地产市场 图1—4 消费市场需求旺盛,全市商品房销(预)售面积连续三年保持两位数增长 2003年,全市商品房销(预)售面积835.78万平方米,同比增长10.07%。其中:住宅销(预)售面积约占80%,实现销售收入136.51亿元,同比增长15.15%。 图1—5 商品房销售价格涨势不止 由于土地成本的增高、住宅产品品质的提高、国务院18号文件的出台以 武汉市房地产市场 及预售门槛的提高等因素的影响,2003年全年综合物业价格为3311.2元/㎡,指数为1151.70点。其中:住宅类物业全年销售均价为2353.4元/㎡,同比上涨7.25%,全年价格指数为1284.51点,同比增长7.25%;写字楼物业全年销售均价为4339.97元/㎡,同比上涨4.3%,全年价格指数为1082.85点,同比增长4.27%。 2002、2003年住宅、写字楼类物业价格指数、销售均价比较表 表1—1 住宅类物业价格指数 住宅类物业全年销售均价 写字楼类物业价格指数 写字楼类物业全年销售均价 2002年 1136.65 2194.3元/㎡ 1038.51 4161.05元/㎡ 2003年 1219.06 2353.4元/㎡ 1082.85 4339.97元/㎡ 增长幅度 7.25% 7.25% 4.27% 4.3% 商品房空置面积大幅度下降 商品房旺销使全市商品房空置面积下降,截止2003年底,全市空置一年以上的商品房为158.46万平方米,同比下降24%。其中:住宅79.8万平方米,营业用房44.93万平方米,写字楼33.73万平方米,大部分均属1998年以前建成的商品房。 武汉市房地产市场 图1—6 旧城改造成为重点,土地供应、交易金额成倍增长 2003年全市旧城改造29片,8276亩,同比增长292.7%,拆迁260万平方米同比增长34.72%;拆迁户数为24433户,较上一年增加11413户;全市土地有形市场投入资金58.9亿元,储备土地16954亩,供应土地35宗,面积2618亩,同比增长107%;实现交易金额41.04亿元,同比增长13

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