房地产项目成本管理方案.doc

*********项目成本管理成本管理的 一、 为了加强公司成本管理力度，提高经济效益，。 成本管理的基本原则是：以提高经济效益为目的，以市场需求为导向，以保证质量为前提，以过程控制为手段。 三、 成本管理工作具体举措 （一）工程管理成本管理预决算成本管理 1、在项目可行性研究负责项目工程成本估算、概算，为投资决策提供依据； 提出工程成本控制目标，提出改进设计方案经济性的意见；构施工图经济性控制，根据相关总建筑面积： 负责开发项目工程成本预算，拟订开发项目工程成本控制目标，工程资金预算提出、按照公司的要求和技术规程办理工程量测量确保工程量、工程签证的合理性、准确性；实际成本与预测成本对比分析总结成本管理开发项目核算，如实向公司反映财务状况和项目的经营成果； 对意向投资项目进行财务分析、预测组织投资项目的动态成本、效益分析，建立财务风险监测与危机预警机制，为经营决策提供有效依据； 审核各部门、各项目的资金使用计划，严格按照公司规定和合同条款对外支付和结算，做到统一调配、合理使用资金，并根据资金流转情况提出预警； 开发产品成本核算工作，为开发项目可行性研究和项目后评价提供完整、准确的财务数据；各部门、各项目的资金使用计划，成本管理的 一、 项目成本管理的重点工作 以事前控制、事中控制为主，事后控制为辅。规划设计阶段，应按市场定位和成本估算准确把握设计方案，组织审查设计概算的经济合理性，使规划设计既符合规范，又体现成本控制的意识和要求。 遵循基本建设程序进行项目操作，对房地产成本实行全过程控制，对可控成本、变动成本和成本异常偏差实行有效监控，将实际成本控制在目标成本范围内。 正确处理成本、市场需求、工程质量、开发周期、资源、效益之间的关系，防止和杜绝重大工程质量事故，努力缩短开发周期，严格控制项目的质量成本和期间费用，加速投资回报，提高投资回报率。 组织项目开发成本费用核算，及时、全面、准确、动态地反映项目成本、费用情况，按规定编报成本会计报表等有关资料。 熟悉、掌握国家和当地有关法规政策及市场需求、预算定额水平等成本控制因素，用足用活各种政策、资源，提高成本控制的预见性，努力寻求降低成本费用的途径。 定期（每年至少一次）分析成本结构、差异及其原因、监控措施及其效果、经验教训，并将分析报告。 二、 成本计划管理 应根据项目开发的及时编制成本计划，并贯彻执行成本计划主要包括：开发成本计划、期间费用控制计划、降低成本的技术组织措施计划等。 成本计划以设计概算、施工图预算、成本预测和决策为依据，综合考虑各种因素进行编制，做到目标明确、先进、可行，尽量数据化、图表化。 在成本控制过程中，应定期、按开发阶段对房地产成本的结构、差异及其原因、控制措施及其效果进行分析，以及时总结经验教训，做好下一步成本控制工作。分析的重点是：成本计划的合理性、完整性及其执行情况；实际成本与预算成本、计划成本对比差异及其原因；分析期内控制措施、效果、存在问题及改进意见、对策；评价、结论与提示。 房地产开发主要环节的成本控制 一、 项目开发前期的成本控制 （二）土地合同洽谈 项目土地出让合同作为项目开发过程中的第一个合同，也是项目开发一次性金额最大的合同，土地作为房地产开发的首要资源，显得特别重要。 1、确定相关对象、环节的合法性 土地合法使用的归属性是项目出让、合作的基础前提。必须以国家土地法规、法令为依据，确定土地合法归属权的第一使用方。确定项目土地方拥有土地合法使用权标志是国家政府部门---国土局颁发的《土地使用合同书》及《项目建设用地许可证》文件。 2、明确土地性质 Ⅰ 生地或熟地 城市市区和城市所属乡镇的区域差别决定了项目用地性质，土地用地性质涉及到项目开发中许多大市政配套费的相关分摊及项目整体进度工期控制，直接影响了项目不可预见费用的有效控制，同时制约项目后期管理与销售。（军用电缆迁移费、高低压变电工程、红线外给排水管网接驳口等） Ⅱ 建筑退红线要求 项目开发用地四角坐标确定的情况下，建筑物建设必须依据项目规划要求，严格执行退红线距离，避免出现不必要的失误，造成经济损失。 Ⅲ 地价 综合地价的控制是项目开发成功的因素，详细界定土地性质、明确项目用地地价、项目用地地价与土地性质对应内容（受政府支配的具有不可控性的大市政配套，且具有投资大、协调难、周期长等不可操作性），充分比较分析土地完全成本与非完全成本的测算合理性、可行性。控制项目土地开发综合成本（完全成本和非完全成本）在项目单位面积单价成本的25%以下。 3、地价 Ⅰ 明确使用国家标准土地出让合同范本 Ⅱ 明确项目宗地坐标及地上建筑物基本现状内容 Ⅲ 明确项目地价款及包括具体内容 Ⅳ 明确用地地块内可能出现需政府协调事宜，并包含的相关费用 Ⅴ 明确双方责任及权利 Ⅵ 项目地价