20130409公主坟项目策划定位报告.ppt

公主坟项目策划定位报告;目 录;PART.1——市场研究;PART.1——市场研究;2012年北京经济在国际经济形势严峻复杂，国内经济下行压力比较大的情况下温和回升。内部主要是受房地产调控、汽车限购、首钢搬迁、通胀形势依然严峻等问题的影响，北京经济增速放缓。外部则由于美债危机和欧债危机的恶化导致外需下滑，出口增速明显下降。面对复杂多变的国内外经济环境，北京市一方面积极推进各项稳增长的政策措施，另一方面继续调整转型，经济增速逐渐走向平稳。 中央经济工作会议确定了“稳中有进”的宏观政策基调，2012年继续实施去年“积极的财政政策”和“稳健的货币政策”，继续加强和改善宏观调控，加快经济结构调整仍然是明年经济工作的重要任务。2012年北京经济存在着回落的惯性和压力，再加上宏观调控政策的持续，北京经济增速趋缓是一个基本趋势。;区域规划定位;区域???划发展定位;2012年1-12月份，受实体经济稳健增长的带动，京城写字楼需求旺盛，空置率有所下降，租金大幅上升。 2012年1-12月份北京销售型写字楼整体供求略有上涨 2012年随着商品住宅政策调控的深入，一定程度上冲击了写字楼市场，促使市场结构持续调整，2012年1-12月份成交供求比为1：1.20，出现小幅上涨的局面。 2012年新增供应量为124.79万平米，环比下降14.2% 2012年1-12月份销售型写字楼新增供应量124.79万平米，环比下降14.2%，2012年1-12月销售型写字楼成交量为149.77万㎡，同比上涨15.2%;北京写字楼市场分析; 2012年，北京写字楼平均租金达到每天每平方米9.62元，优质写字楼租金报价为每天每平方米12.9元； 2012年北京写字楼租赁市场表现活跃，需求总量高位运行，租金继续上涨，空置率下降。北京优质写字楼租金报价为每天每平方米12.9元，较上季度升幅达10.6%； 自2009年开始，北京优质写字楼供应量逐渐下降，同时，市场需求在中国经济持续平稳发展的带动下大幅增长，使得北京优质写字楼整体空置率连续下降，2012年写字楼整体5%的空置率是1995年以来最低水平； 需求总量将在高位运行的趋势表现明显，市场空置率将随着空置面积逐渐减少持续走低，这也预示着北京写字楼租金仍将呈上升趋势。;新增供应增加，整体空置率微升 2012年，受新项目整体空置率偏高以及部分项目进行较大规模租户调整的影响，北京市商业市场整体空置率环比上升2.2个百分点至12.6%。； 市场需求继续增长，租金再创新高 受市场扩张的推动，优质商业稳步提高租金水平，整体市场平均首层租金和二层租金分别上涨1.1%和2.7%至每天每平米38.7元和27.8元； 未来市场竞争激烈 预计年内，将有多个优质项目将陆续入市，参与市场的竞争，未来整体市场租金上升空间有限，但部分品质高且较为成熟的项目的租金依旧会保持在较高的水平。同时，随着项目租户调整的结束以及新项目的积极调整和不断成熟完善，预计市场空置率将缓慢下降；2013年2月北京在售商用项目（写字楼、商铺）共成交1203套（其中写字楼1016套，商铺187套），签约面积为129020.5平方米，环比下降61.94%；成交总金额为28.4亿元，比上个月减少43.8亿元；成交均价为21981元/平米，环比上增3.33%。;北京酒店市场分析;PART.1——市场研究; ;公主坟写字楼市场分析;公主坟写字楼体量调研;公主坟写字楼租金调研;公主坟地区目前只能更多地依靠翠微股份这个百货巨头支撑商圈的经济发展。 公主坟商圈目前存在商业项目数量较少、国有企业为主、竞争体制较弱、档次不高、硬件设施落后、区域竞争不明显等症结。 公主坟地区的消费群体购买力强、大宗团购占很大比重。 在体验式购物中心盛行的京城商业市场中，作为较早成型的商圈，公主坟在人气、地理位置等方面具有传统优势。 商铺大多被开发商所持有，位置、楼层以及对所引进的行业（餐饮、服装）租金都不同。 国海广场的商业即将招商，但是价格还没确定。光耀东方峰会的商铺只售不租。凯德MALL的租金均价在25-30元/平/天（每月800元/平），翠微广场商铺均价达到30-35元/平/天（每月1000元/平），东方光耀广场底商在20-25元/平/天。近期，公主坟周边没有新的写字楼底商招商。;公主坟商业租赁调研;酒店入住率平均在60%左右； 酒店租金（指出租）基本上在1.2-2元/天/平米； 酒店房价（指自营）：五星级一般在500元/天/间； 四星级一般在300元/天/间； 三星级一般在200元/天/间（含快捷酒店等）。; 翠微地区周边1km范围内酒店调研情况统计 ;PART.1——市场研究;北京翠微大厦股份有限公司成立于2003年1月23日，系在原北京翠微集团翠微大厦的改制基础上发起设立的股份公司。公司控股