金瑞泰温江项目营销推广初探.ppt

430猜想：一场迟到的战役金瑞泰温江项目营销推广初探 回顾 回想当初与金瑞泰沟通的过程以及提案成果，至今记忆犹新，当时的喜悦与困惑，比一一直在思索、回味。 无论当时还是现在，我们都渴望金瑞泰项目找到温江地块的话语权，我们尝试用多细节的触角寻找项目的最优途径，希望一场探索性的猜想，最终让金瑞泰项目的姿态成为他人膜拜的方向。 无论当时还是现在，比一都不想成为平庸推广的输出者。我们希望藉由430这个不可多得的原生平台，和金瑞泰一起，完成又一次不同凡响的品牌跨越。 产品 占地：430亩 总建面：60多万平米 容积率：不大于1.8 项目地址：温江新城门户，光华大道与江安河交汇处，距成都市区 9公里，距温江老城区4公里。 产品形态：联排别墅；花园洋房（5F）；高层（18F、24F、26F） 产品特征 大社区 低密度 别墅与高层的复合型社区 周边配套亟待成熟 生活氛围不足 分析 地处热点区域的想像力落差 虽然有光华大道板块的整体利好和优越的自然资源，但是本项目所处区域配套的人居氛围仍然极不完善。因此，反而需要强化人为的配套与环境规划。 别墅产品与高层产品的矛盾 别墅为希缺的产品类型，但是本项目为别墅与高层共存的复合型产品，配套等设施共享，因此，不利于别墅品质的建立。 同时高层产品最大特点为依托大社区，本项目的低密度是高层的突破口。 一、我们面对的市场状况 别墅市场现状 首先了解含别墅类产品在成都市场的其他版块分隔 1、青城山版块 2、龙泉版块 3、牧马山版块 其次，看看版块之间含别墅类项目的销售状况 价格对比 价格特征分析 1、目前成都市场别墅销售价差较大，在2000-22000元之间，别墅销售整体均价为6300元 2、其中价格在4000-6000元/㎡主要分布在牧马山、都江堰－青城山、龙泉等三个区域；8000-14000元/㎡的独立别墅主要分布在华阳、温江片区；20000-22000元/㎡独立别墅主要分布在主城区和青城山片区。 消费者购买力分析 项目片区发展趋势 开发别墅项目：置信·香颐丽都、蓝光·香瑞湖、仁和春天大道、锦绣森邻、香颂岛等项目 市场形象：高端复合型别墅楼盘汇聚地 片区发展前景：沿光华大道形成新的富有阶层居住区 最具市场影响力楼盘：仁和春天大道 总结 价差大，别墅消费层次明显 中档别墅竞争激烈 顶级别墅及低价别墅走势良好 本片区别墅的未来发展看好 片区内竞争楼盘分析 先看一下版块内的别墅类项目 直接竞争对手：仁和春天大道 为什么是仁和春天？ 很多时候，市场判断一个项目的品质高低，它的竞争对手是一个重要的指标。 在同区域市场中，仁和春天大道已令人惊诧的销售业绩和价格高度已经建立了别墅和社区领导者的地位。我们想要良好销售就必须与仁和春天大道抗衡，争得消费者的关注，提升产品的想像空间，才能赢得足够的市场份额 传播任务： 一、430项目品牌的建立 二、金瑞泰品牌形象升华 营销任务： 快速去化产品，高于区域均价，不断推动市场的消费想像 关于营销任务 完成常规销售任务并不难。 难在要以短时间内完成产品、价格和形象等指标的全面落地。 如何达到目标？ 规划特点：采用计划单元综合开发模式，以高尔夫景观为核心，别墅、麓镇和商业建筑穿行于景观之间，每种建筑都有不同的地理条件和细部规划。PUD最基本的思路就是讲求规划的整体性 影响力：正在创造改变成都居住格局的历史，成为成都房地产发展的里程碑项目。麓山国际社区的开发提升了整个国际新城南房地产开发的整体品质，是成都未来的富人区代表，改变成都未来居住格局。 同时，这个中心还带动了区域周边包括自然环境、房地产、旅游、智力产业、艺术群落的发展，改善整个片区的投资环境，并带动了整个区域发展。 观澜高尔夫 项目概况： 露斯达区（44栋）、纳斯比区(28栋)、蔓菲亚区（16栋）共占地150000平米左右，建面65000平米左右， 独立 别墅 88 栋，二层、三层 售价：10000万起价 观澜湖地产2006年售出328套别墅，35亿元销售额约占深圳别墅销售总量的43％ 。 2006年4月8日下午，因0.048超低建筑密度而备受关注的观澜湖·翡翠湾别墅正式开盘销售。最终103栋售价为600－1300万元的翡翠湾别墅在短短4个小时内即被抢购一空，当天成交金额突破10亿元，创造了中国别墅楼市开盘成交率、日成交金额等多项纪录。 2006年12月3日则又一次创造了中国别墅楼市的销售奇迹。上午10点选房活动正式开始后，观澜湖首批推出的168套长堤别墅更以每2、3分钟一套的速度迅速售出。截至下午1点，观澜湖·长堤一期168套别墅已全部售罄，整个选房活动仅历时2个多小时，当天成