房地产企业纳税战略管理(学员版).ppt

房地产企业销售商品房时，通常代有关部门向购房者收取煤气（天然气）集资费、暖气集资费、有线电视初装费、电话初装费、办证费（房屋交易手续费、产权登记费、他项权利登记费、权证工本费、契税、商品房购销合同印花税、土地使用印花税、房屋所有权印花税、土地使用证印花税、住房维修基金）等。 代收款项的营业税问题 代收款项的土地增值税问题 代收款项的所得税问题 代收款项的规避防范 代收款项 房地产企业项目运营战略与涉税风险 房地产开发企业将商品房用于出租，由于产权未发生转移，出租收入无需缴纳土地增值税。 案例：甲房地产企业将商品房转为自用后出租给乙企业作为办公，约定一次性缴纳三年租金共计120万元，请问甲企业如何纳税？ ——营业税 ——所得税 ——土地增值税 ——房产税 无租怎么办？ 租金收入 房地产企业项目运营战略与涉税风险 案例： 甲房地产公司同客户签署商铺售后回租协议，约定以100万将商铺卖给客户，需一次付清。再以每年8万元租金回租，期限三年。请问房地产公司如何进行税务处理？ 1、是否马上确认销售收入？ 2、支付租金如何税前扣除？ 3、房地产公司作为转租人如何缴税？ 营业税？房产税？企业所得税？ 租金收入 房地产企业项目运营战略与涉税风险 违约金收入 房地产企业项目运营战略与涉税风险 材料设备供应商 建筑劳务提供商 购房业主 1、房地产企业同材料（设备）供应商之间的违约金 （1）、合同履行，房地产企业向供应商支付违约金 案例 甲企业（一般纳税人生产企业）同乙房地产企业签署协议，向乙房地产企业销售一批工程材料1000万元（含税）。约定一月内乙企业支付全部货款，否则每推迟一天，应向甲支付未付货款每天万分之五的滞纳金。乙企业在推迟60天后向甲方付款，另支付滞纳金1000万*60*万分之五=30万。请问：甲乙双方如何进行税务处理？ （2）、合同履行，供应商向房地产企业支付违约金 案例 丙企业（一般纳税人生产企业）同乙房地产企业签署中央空调供应协议，总价款500万元（含税），约定三个月供货，否则赔偿乙方经济损失。丙最终四个月供货，并按照合同约定赔偿乙总价款的5%作为赔偿金。请问：双方如何进行税务处理？ （3）、合同解除，一方支付违约金 案例 丁企业（一般纳税人生产企业）同乙房地产企业签署设备供应协议，总价款200万元（含税），约定一个月供货，最终丁企业由于特殊原因无法继续履行合同，同乙企业协商解除供应协议，同时支付乙企业20万元作为违约金。请问：双方如何进行税务处理？ 房地产企业项目运营战略与涉税风险 2、房地产企业同施工方之间的违约金 （1）、合同履行，房地产企业向建安企业支付违约金 案例 甲房地产企业同乙建安企业签署协议，委托建安企业进行施工。但在合作中由于房地产公司原因给建安企业带来了损失，双方经协商由甲方对乙方进行赔偿，数额200万元。请问：房地产企业和建安企业如何进行财税处理？ （2）、合同履行，建安企业向房地产企业支付违约金 案例 甲房地产企业同丙建安企业签署协议，委托建安企业进行施工。但在合作中由于丙企业工期延误等原因给甲企业带来了损失，双方经协商由丙方对甲方进行赔偿，数额100万元。请问：房地产企业和建安企业如何进行财税处理？ （3）、合同解除，一方支付违约金 案例 甲房地产企业同丁建安企业签署施工合同，后因特殊原因在尚未开工前双方解除协议，甲企业向丁企业赔偿50万元。请问，房地产企业和建安企业如何进行财税处理？ 房地产企业项目运营战略与涉税风险 3、房地产企业同购房业主之间的违约金 （1）、合同履行，房地产企业向业主支付违约金 案例 甲房地产企业同自然人乙签署商品房销售合同，约定2011年5月30日前交房。由于房地产企业原因，造成9月30日才正式交房，按照合同约定，甲企业向乙支付违约金3000元。请问房地产企业和业主如何进行财税处理？ （2）、合同履行，业主向房地产企业支付违约金 案例 甲房地产企业销售写字楼给丙企业，双方约定分期付款，由于丙企业自身原因未及时付款，根据合同约定向甲企业支付违约金（延期付款滞纳金）15万元，双方如何进行财税处理？ （3）、合同解除，一方支付违约金 案例 甲房地产企业同自然人丁签署商品房销售协议，丁缴纳2万元定金，约定一周内付完全款。丁未能履行合约，房地产企业将定金没收作为违约金。请问双方如何进行财税处理？ 房地产企业项目运营战略与涉税风险 实测面积超过预测面积部分收入 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]７号）文件第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： 1、面积误差比绝对值