鑫苑名家项目营销方案(精要版).ppt

1 1 竞品区位图示 附件：《鑫苑名家项目竞品分析报告》 第*页，共72页 营销难点及关键点 项目营销计划 第*页，共72页 营销方案---竞品推售分析 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 锦江城市花园（3月底4月初） 推量：600套 推售面积区间： 51-72平米（有可变空间） 均价：4000元/平米 总价：２０－２９万 月去化：200-300套 上东锦城（7月初） 推量：400套 推售面积区间：87-89平米均价：4100-4700元/平米 总价：３５－４２万 月去化：40套 锦江城市花园 一期交房（9月初） 春交会 秋交会 万科魅力之城（4月5日） 推量：700套（精装） 推售面积区间：75平米(可变95平米，二变四） 均价：7000元/平米 总价：５２万 月去化：60套 首创国际城（10月中上旬） 推量：300套 推售面积：87-89平米（有赠送，不可变）均价：4200元-4500/平米 总价：３６－４０万 月去化：70套 第*页，共72页 营销方案---本案节奏时机 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 锦江城市花园新推房源（3月底4月初） 万科魅力之城 （4月5日） 上东锦城（7月初） 锦江城市花园 一期交房（9月初） 首创国际城（10月中上旬） 春交会 秋交会 3月28日 7#特价房 入市 5月9日 新批次开盘 7月5日 新批次开盘 8月8日 新批次开盘 9月12日 新批次开盘 10月10日 新批次开盘 12月6日 新批次开盘 推盘节奏原则：市场饥饿、小幅推量、多批次开盘 第*页，共72页 营销方案---价格策略 各楼栋价格排序： 7# ＜6# ＜4# ＜5# 价格策略总原则：低开高走、适当挤压、同批次内部形成价格梯队 1栋 2栋 3栋 4栋 5栋 6号楼 7栋 8栋 9栋 一期51亩 二期45亩 70米 100米 推盘顺序： （1）7# 面北梯位 （2）7#面南梯位 （3）6# （4）5# （5）4# 第*页，共72页 营销方案---推售方案评估 本案可能 面临的 三种局面 保证销售去化量 降低预期利润率 加快现金回流速度 保证预期利润率 无法达到预期销售去化速度 资金占有严重 适当调低预期利润 维持稳定销售去化量 现金回流与利润兼顾 基于上述三种可能的局面，我们制定了以下三种不同的推售节奏方案 第*页，共72页 营销方案---推售方案评估 方案一：保预期利润，均价4600元/平米 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 3月28日 7#特价房 入市 5月9日 7#二批次 开盘 7月5日 7#清盘 6#开盘 8月8日 6# 二批次开盘 9月12日 6# 三批次开盘 10月10日 6# 四批次 12月6日 6# 五批次 7#（30套） 7#（45套） 7# （60套） 7# （30套） 6#、7# （60套） 6# （40套） 6# （80套） 6# （70套） 6# （60套） 6# （60套） 本方案以甲方预期的全年销售均价为依据，预计销售产值为1.6亿，销售套数535套。 楼栋 可销售套数 均价 7# 200套 3900元/平米 6# 350套 3800元/平米 5# 204套 4300元/平米 4# 204套 4100元/平米 合计 958套 第*页，共72页 营销方案---推售方案评估 方案二：保证销售去化，加快现金回流速，均价4000元/平米 楼栋 可销售套数 均价 7# 200套 3900元/平米 6# 350套 3800元/平米 5# 204套 4300元/平米 4# 204套 4100元/平米 合计 958套 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 3月28日 7#特价房 入市 5月9日 7#清盘 6#开盘 7月5日 6# 二批次开盘 8月8日 6# 三批次开盘 9月12日 6# 四批次开盘 10月10日 5#开盘 6#尾盘清盘 12月6日 4#开盘 7#（50套） 7#（65套） 6#、7# （110套） 6# （60套） 6# （80套） 6# （60套） 6# （120套） 5#、6# （140套） 5#、6# （120套） 4# （120套） 本方案以目前本板块可实现快速销售市场价格为依据，销售收入可达2.775亿，销售套数达到925套 （注：括号内为每月可去化量，下同） 第*页，共72页 营销方案---推售方案评估 方案三：利润与去化兼顾，均价4200元/平米 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 3月28日 7#特价房 入市 5月9日 7#清盘 6#开盘 7月5日 6# 二批次开盘 8月8日 6# 三批次开盘 9月12日 6#