2010年上半年房地产市场形势分析.ppt

二、近期市场走势分析 近期出台的政策 区域市场分析 热销项目分析 * 近期市场走势分析——热销项目分析 “国十条”后，尽管全国房地产市场成交量快速下滑，但仍有部分项目在低迷的市场行情下获得了良好的销售业绩，究其原因，主要是从价格、产品、营销渠道等几方面进行突破。 * 价格方面： 1、低价入市带动项目热销 对“国十条”后推案的项目来说，低价入市成为了最为直接且有效的价格策略。 大部分楼盘低价入市所定的价格较周边楼盘都有一定幅度的下降。 * 近期市场走势分析——热销项目分析 降价分暗降和明降两种。 万科和保利两大房企的降价属于暗降，它们的项目价格并不低于周边楼盘，甚至还略高于周边楼盘，但是由于项目品质、开发商口碑以及附属价值都高于周边楼盘，因此只要开盘价格明显低于预期，即获得较好的销售业绩。 * 近期市场走势分析——热销项目分析 恒大采取明降方式。 5月，恒大以降价幅度大、降价时间早、降价声势大而引人注目。目前来看，采取果断降价的项目销售回报均佳。恒大5月销售业绩同比上涨2.4倍，在万科、龙湖、富力等14家上市房企中，仅恒大一家月报飘红，降价策略对其企业战略而言意义也十分重大。 6月初，绿地也启动了41城市100个项目的大型优惠月活动，取得良好的效果。 * 近期市场走势分析——热销项目分析 低价入市项目案例的销售情况： 城市 项目名称 新推案时间 新推案 面积（m2） 去化率 成交均价(元/m2) 优惠情况 开发商 杭州 相江公寓 6-20 28435 59% 19350 低开，比周边低10% 郡原 上海 复地北桥城东块 5-31 20376? 91% 13674 低开，比周边低15% 复地 深圳 万科千林山居三期 6-4 19465 100% 10000（特价房） 推出特价房 万科 重庆 恒大绿洲 5-29 23200 - 6669 一次性付款、按揭均为8.5折 恒大 宁波 维拉小镇 6-17 97483 95% 12626 低开，比周边价格低10% 城投置业 * 近期市场走势分析——热销项目分析 2、控制总价、降低首付压力，快速推动销售 控制总价的策略是与产品策略紧密相关的，是在产品定位期间就需考虑的。无论是顺市逆市，小户型总是具有“船小好调头”的优势。 * 近期市场走势分析——热销项目分析 具有总价优势的项目案例销售情况： 城市 项目名称 最近推案时间 成交均价(元/ m2) 与上期推案价格比较（％） 去化率 主力面积 上海 印象欧洲 5-15 19379 / 81% 87㎡ 武汉 万科魅力之城 4-16 7176 13% 85% 70-80㎡ 大连 金润花园 4-21 5137 2% 90% 52-72㎡ 天津 盘龙谷 5-15 6595 30% 45% 70-80㎡ 青岛 阳光馨苑 5-11 3330 16% 61% 75-97㎡ 杭州 万家星城 7-10 20660 / 87% 88㎡、107㎡、125㎡、138㎡ * 近期市场走势分析——热销项目分析 以上案例的主力面积均十分紧凑，即使价格比上期推案或者周边竞品的单价更高，也依然获得购房者的青睐。 对购房者而言，他们考虑更多的是付款的能力，“国十条”对二次房贷的首付及利率均作上调，控制总价是解决这一难题的最佳方案。 * 近期市场走势分析——热销项目分析 产品方面： * 近期市场走势分析——热销项目分析 3、小户型受首次置业者青睐 “国十条”主要意在打压投资需求，从首付要求、贷款优惠等角度来看，是保护刚性需求的。 首付及贷款压力小的小户型是刚性需求首先考虑的房型，尤其是知名度较高的开发商的项目，在小区整体规划、楼盘品质、物业服务上均能达到等同于改善性需求的要求。 小户型项目案例的销售情况： 城市 项目 成交均价 （元/m2） 累计销售率 主力户型 上海 印象欧洲城 19379 81％ 2房：89㎡ 武汉 万科魅力之城 7176 85% 2房：58㎡，3房：81㎡ 武汉 清江山水 5595 90% 1房：36-44㎡，2房：61-73㎡，3房：92-93㎡ 沈阳 保利花园 4986 70% 2房：60-90㎡ 大连 金润花园 5137 90% 2房：70-80㎡ 杭州 紫桂公寓 9800 90%预订 90㎡、少量160㎡ * 近期市场走势分析——热销项目分析 4、产品附加值高的项目脱颖而出 近期热销的高附加值产品主要分二种做法：一种是附送面积，另一种是附送个性化装修。 如：武汉的万科魅力之城，通过赠送天井，优化过道的“灰色”空间，改外飘窗为平窗，将81平米的实际面积升值到98平米，虽单价比周边高出20%，但总价控制在偏低的区间，这样的高附加值产品在政策风险上升的背景下，依然畅销。 *