景德镇房地产开发投资战略初步研究.doc

景德镇房地产开发投资战略初步研究 第三章节景德镇房地产开发投资战略初步研究结论 一、景德镇房地产开发投资环境研究综合阐述 1、城市规划发展及房地产投资环境剖析 （1）景德镇目前正处于拉大城市框架，拓展发展空间的进程中，重点在往西部发展 景德镇目前呈现两条发展主线：东西以经济发展为主线，南北以文化保护为主线，从市场扩张角度来看，东西向尤其是西向为城市发展重心 市中心发展空间有限，逐渐向纯商业中心的地位转变 东郊依托教育和机械制造业，目前已取得城市副中心的地位，其发展过程中市场起主导作用，而政府支持力度不大 河西依托政府强势推动，政务新区雏形已初步形成，未来将成为景德镇政治金融中心 附图：南北历史轴、东西发展轴、市中心 、河西、东郊 王提供 （2）本项目所在的昌南组团位于政务新区核心区域，从未来土地出让情况来看，政府着力在此区域打造高档住宅区 依托城市东西南北发展主轴，形成“一城三区九大功能组团”，本项目所在的昌南组团位于新区的核心区域 从政府对各区域功能的定位来看，核心区域之一的东郊组团住宅用地主要集中于外环黄泥头一带，无论从自然资源还是从城市资源来看都无法与昌南组团相抗衡，未来昌南组团将整个景德镇占据较高地位 （政府规划： 东郊组团，城市可建设用地集中在黄泥头一带；内部分为以昌江广场为中心布置适量的商住用地 资料来源 景德镇城市规划2003版） 附图 （3）陶瓷业近年来始终保持稳定快速增长，对国民经济的贡献率逐年上升 景德镇陶瓷业发展历程 1历史辉煌期------------1993年-------------2衰退期 --------------1996年--------------3小作坊时代 1历史辉煌期：陶瓷工业在景德镇举足轻重的地位。高峰时期，全市共有大小陶瓷企业１３９家，陶瓷工业产值占全市工业总产值的７０％。 2衰退期：面临佛山、顺德等新兴地区的激烈竞争，生产开始下滑，至96年 32家国有企业30家倒闭，累计亏损4亿多元 3小作坊时代：实行抓大放小政策，全市涌现陶瓷私营企业50余家，陶瓷生产个体户4000余户，私营陶瓷经济总量一跃而为全市陶瓷业的三分之一 景德镇陶瓷业产值以及在工业总产值中所占比重(亿元) 附图 王提供 （4）景德镇陶瓷业以小作坊为住，藏富于民的现状使得城市购买力强劲，支撑未来房价继续向上 景德镇陶瓷产业人口占到城市总人口的20%以上，且以小作坊形式为主，民众富裕程度高，支撑房地产价格继续向上 产业集聚 小作坊 集中在樊家井、筲萁坞、李家坳、里村、石岭、洪源、官庄、湖田、三宝篷，顺应国内市场批量小、款式新、品种多的特点，总量在5000家以上 陶瓷工业园 台湾东景、新都、常青家园、环球陶瓷、贾泊氏等20多家有实力的陶瓷企业，还有正在建设的金意陶、乐华等规模庞大的建筑陶瓷项目 陶瓷科技园 主要有海畅法蓝瓷、隆祥陶瓷、东富盈实业等外来陶瓷企业 ，共200多家 产业链 形成了原料、成型、花纸、颜色釉、烧炼、包装、销售等完整的产业体系 专业市场 5条陶瓷一条街，8个大规模专业市场 商铺 已入住商铺万余家，后续将有5000多家陆续入住 从业人员数量 生产型企业从业人员10万余人 产量及产值 2010年产值达到 忆元，其中私营企业和私人作坊分别完成产值 亿元和 忆元 王提供 （5）景德镇由于安居房敞开销售、单位自建房和私房的冲击，整体房价被严重低估 2011年上半年江西省各城市GDP与房价关系 附表 王建平 南昌、上饶、九江、鹰潭、景德镇 人均GDP 房价均价 价值洼地：景德镇人均GDP排名江西省第三，而房价仅仅处于下游水平，房地产价值被严重低估 原因分析： 安居房的大量兴建，且在05年之前全部敞开销售，对商品造成巨大冲击企事业单位自建房也具有相当规模，一定程度上抑制了商品房的价格。05年前城乡结合部宅基地审批不严格，造成私宅横行，抑制了房价尤其是低密度物业的价值。虽然07年至10年间长虹、联想、恒大等品牌企业进驻，但开发的总体水平尚比较低 （6）景德镇房地产市场在06年前保持稳定，07年出现了井喷式上涨，08年至2011年价格逐年攀升 景德镇在06年之间之前一直处于供大于求的状况，06年开始，需求出现大规模增长，导致房价出现井喷式上涨，06年底至2011年上半年，主要楼盘涨幅基本都在1500元/平米以上 景德镇房价的上涨期出现在2007年，06年之前每年涨幅不超过100元每平米，07年一年就涨了600-700元每平米，而2008年至2011年上半年随着长虹项目、联想项目、恒大项目的陆续面市，房价更是逐年上涨。 附表：2003-2011年6月份景德镇商品房供应与销售面积（万平米）王建平 （6）房地产价格上涨的驱动因素为外部大势、需求的增加和地价的上