日月湾生态港土地开发项目可行性分析报告.doc

《日月湾生态港》土地开发项目 可 行 性 分 析 报 告 提报单位：北方创业集团运营管理中心 编制时间：二零壹贰年九月十七日 第一部分　项目概况 1.1开发项目区位条件 1.2规划方案思路 第二部分　建设条件 2.1建设地点条件 2.2建设实施条件 第三部分 项目开发SWOT分析 3.1优势分析 3.2劣势分析 3.3机会分析 3.4威胁分析 第四部分 市场分析与价格预测 4.1市场发展前景分析 4.2目标客户定位 4.3价格预测 第五部分　项目实施计划 5.1工程建设实施计划 5.2销售计划及营销策略 第六部分　项目财务经济分析 6.1投资估算 6.2销售收入预估 6.3资金需求计划与6.4项目收益预测 第七部分　结论 第一部分　项目概况 1.1开发项目区位条件 项目位于天津市东丽区华明镇津汉公路北侧，杨北公路西侧，华明日月湾商务园内中心位置；整个商业区域与周边成桃核（hu）状区位，日月湾商业板块是桃核地带，周边三公里半径内被大型居住社区及工业园区成桃肉状环抱，大型社区密集像厚厚的果肉围绕在桃核周边，为日月湾商业区的人流和客流提供了有力支撑与保障；而我们项目正处于桃核中心的桃仁区域，核心的中心，必将成为华明商业版图上的战略要塞。 华明镇属于全国名列前茅的优秀示范镇，其模式与规划还在世博会上屡获殊荣，日月湾作为华明镇上的一颗明珠，不但备受市区两级领导关注，也将为华明镇的光辉篇章添光加彩；统一的城镇规划，有序的区域布局，围合而成的居住社区配合空港及华明两大工业园区，区域独立且商业集中的中心区位，使日月湾的商业版块形成强大的聚集效应，让整个周边大区域形成一个“聚宝盆”式的整体区域布局，日月湾成为聚集人气与财气的“盆底”地带，区域之间增加了互动，更和谐、更统一。 1.2规划方案思路 1.2.1规划条件： 规划用地性质 用地面积 （平米） 容积率 绿地率 建筑密度 建筑限高 建筑面积 （平米） 备注 商业金融用地 62419.2 0.788 ≥15 ≤40 ≤41 49190 C地块 商业金融用地 16910.5 1.3 ≥15 ≤45 ≤41 21980 F地块 1.2.2规划理念：项目暂定名为日月湾“生态港”，整体定位为以营造生态景观为特色、以科技人文为理念的精品公寓、高端商业、生态办公三位一体的小型生态商务岛屿，主打园林景观及科技环保同时，身体力行推动环保节能，打造环保节能、科技人文的商业生态片区新理念，进入商业地产革命新篇章。 1.2.3项目定位：本项目计划分为A,B,C,D四个功能区，功能区具体定位如下： 1．）A区：2000㎡—3000㎡企业独栋会所（商务别墅），不超过3000平米，单栋总价控制在5000万左右（出售）；规划出院落，户型可做定制，只提供户型的参考样板。可销售建筑面积约在20000平米，初步定位为七到十栋面积在2000-3000平米的庭院式独栋，一栋一景，主要作为企业会所、银行办公、及知名品牌的餐饮娱乐类精品商业独栋；具体面积及细化布局最终以规划部门审批通过的详规为主。 2.）B区：面积控制在5000㎡以内，社区主会所/大型会议中心（自持、作为整个社区公建配套）；会议会展、大型商业活动举办，游泳馆、网球馆、健身房、休闲娱乐中心（可以引进或参照北京CBD高端居住项目新城国际的亚历山大高端运动主题会所）。 3.）C区：高档5A级纯写字楼，层高3.5米，两栋单层面积均在1200㎡，楼高10层；一、二层底商主打大型品牌餐饮（婚宴酒席、商务宴请），3—10层纯办公（出售）。总建面约为24000平米，延伸生态办公主题，通过楼层之间的公共互动空间及休闲区域的生态环境营造提升办公品质；可参考天大设计总院的办公楼内环境设计。 4.）D区：四栋8层LOFT精品青年公寓（可做服务式公寓），主打精品复式小户型，面积25㎡—85㎡，一室至三室，5.6m挑高，一二层为挑空酒店式大堂带复式商业（出售）；商业业态主要为美容院、美甲店、足道馆、洗衣店、药店、发廊等（限制餐饮，避免对面商业客户分流）。总建面约为21000平米，建筑设计方面除了主打精品的特色户型之外，增加挑空大堂、楼层共享休闲交流空间（形成空中院落，最好是部分露天或接露台）、候梯小憩区等人文设计；配置方面我们增添了恒湿恒温的MOMA温控系统，替代了传统的暖气片与中央空调，节省使用空间的同时，也最大限度的提升了居住品质与舒适度，环保节能；主打港式现代风格的菜单式精装（香港人均居住面积较小，比较擅长也适合操刀小户型精品公寓，尤其是复式与跃层结构）。先把硬件形象做起来，再配以知名优质的物业管理公司做出文化内容，内外兼修，打造真正的高品质居住公寓，改变天津普通百姓对居住公寓的看法，刷新大家的居住及