2012年重庆金融广场首座商业规划及招商建议.ppt

各业态比重 各业态经营情况 项目大型超市占到经营主导地位，同时带动其他业态经营； 从各方面看，休闲娱乐类有固定消费人群，对大型的休闲娱乐需求较大，目前区域内大型的休闲娱乐场所经营状况较好。 PART 3 案例研究 九龙广场 观音桥成熟繁华区域；约3万方区域商圈配套商业 PART 3 案例研究 九街高屋 观音桥 步行街 承接观音桥步行街的鼎盛人气，又可享受交通通达的便利优势，速达各区中心，出行方便 步行约15分钟 PART 3 案例研究 九街高屋 各业态比重 项目主要以娱乐、休闲为主体，依托与观音桥近距离优势，打造时尚休闲一条街； 因周边大型餐饮配套已成熟，目前周边市场对大型的休闲娱乐场所需求较旺盛且经营状况较好。 经营状况好各规模情况 PART 3 案例研究 九街高屋 1、距步行街几分钟路程距离的、拥有一定规模性的、相对独立的商业体，都是以步行街商业中心的配套型商业形式而存在的； 2、这类型的商业多为以餐饮、休闲、娱乐为主的综合性商业； 3、特色餐饮都是作为吸引人气的主力业态 PART 3 案例研究 小结 项目市场条件总结 项目SWOT分析 项目商业基本情况 项目商业发展主线 项目形象定位 项目档次定位 项目功能定位 商业消费群定位 四、项目定位 1、大渡口经济较为发达，但第三产业发展较为滞后，商业发展水平较低； 2、大渡口虽道路交通发达，但实效较低，轻轨及轨道交通的完善有利于扩大项目商业辐射圈；大渡口规划为重庆“六大新兴商圈”之一的都市商业副中心，未来有利于商业发展。 3、大渡口步行街片区集中式商业项目密集，对本项目发展是把双刃剑； 4、大渡口商业发展水平较低，品牌认可度不高，因此大型商家对大渡口市场持较谨慎态度，其它餐饮、零售类客户则对大渡口市场较感兴趣。 PART 4 项目定位 项目市场条件总结 PART 4 项目定位 SWOT分析 ?区位优势：本项目处于大渡口步行街旁边，为大渡口商业核心区； ?极佳的可达性: 周边道路设施较好，交通便利，钢花路的升级加强大渡口与杨家坪、石桥铺、二郎等区域的联系。 ?可视性优势：本项目紧邻钢花路，有较好的展示面； ?综合体整体优势：综合体项目其它功能板块的开发为商业提供潜在的消费群体。 ?宏观经济稳定发展：城市经济发展，商业需求增长，商业面临升级； ?传统商业发展局限性：传统商业（步行街、百货、大卖场）整体购物环境欠佳； ?产业结构调整的机遇：未来城市将以新的产业为支柱，并带去新的消费群，由此产生之新城，将需要新的商业来满足； ?项目辐射区域大：随着轨道交通的完成，大渡口辐射能力增强 优势机会：发挥 圈定 ——短期内结合本地人口结构，以中档收入人群为本项目主力消费群，未来随着整体城市产业结构调整可逐步将消费者档次拉升。 辐射 ——本项目利用项目交通优势、舒适的购物环境及现代生活的购物体验，扩大项目商业辐射范围，尽可能吸引更多的消费人流，保持项目区域性的吸引力。 特色 ——作为大渡口首个观江城市综合体，本项目将以优良的商业规划、丰富的业态组合及商业运营给大渡口及周边消费者带来新的商业感受。 机会优势：发挥 PART 4 项目定位 SWOT分析 威胁劣势：规避 ?大渡口商业发展慢：大渡口较为缓慢的商业发展导致消费者对品牌认知度较低； ?大渡口商业区分布分散：大渡口城市规模小，目前项目所在位置尚欠缺聚集力； ?钢花路升级隔断北面人流：钢花路升级造成道路的不便性将隔断部分北面人流，需做好项目的导视； ?人口结构不合理：城市以前以工业为主导产业，大多为工薪阶层，且年龄偏大，中产阶级数量相对较少； ?城市规模小，对商业的支撑有限，商业容量较小，未来将会面临来自区域内外部的竞争； ?城市商业发展模式培养不同的消费习惯，特色主题式商业街区的商业模式仍需一定的培养期。 借势 ——面对大渡口的快速发展及产业调整，应顺势开发，并对大渡口商业发展进行引导，确定项目城市地标地位。 培育 ——针对区域商业发展水平、及大渡口城市对品牌的吸引力相对较低，项目初期将规划较大比例的餐饮及娱乐休闲业态，以在项目初期迅速加强商业氛围，实现良好商业运营。 营销推广 ——面对新老商业项目的竞争，本项 目在定位、建筑规划、招商、营运推 广中均将借鉴先进经验，以此形成本 项目特色及核心竞争力。 区域内家电、数码、通讯类整体经营状况较差，中小型较多，租金价格高低不齐，特别是数码类经营不成体系； 综合考虑租金总价，租金价格，面积、经营状况等因素，区域内不宜做大型数码、家电、通讯卖场； PART 2 市场研究 区域商业细分市场分析家电、数码、通讯类 A1朗萨家具 A2富士达家具市场 A3名品家具城 C1四季情缘家纺 C2南方寝