DCYX伟业顾问2011年荆门市京山县项目策划方案.ppt

华中首席醇美花园住区——会呼吸的建筑献给你 别人都在寻找公园，而你就住在公园 京山，楼王来了! 135-140平米四居 两梯两户，南北通透； 全明设计，除起居、卧室外，厨房及主、次卫均有直接采光面； 独立玄关设计； 强调主卧的舒适度，南向及侧向均设置采光阳台； 多重阳台的设置，提升产品附加值及舒适度。 报建面积为110-120平米的三居，通过多重阳台+入户花园的赠送，实际面积达130-140平米。 报建面积为95-100平米的两居，通过多重阳台+飘窗的赠送，实际面积达100-110平米。 位于京山县新市镇与新阳大道交汇处南面沿线420米长水渠、高压线工程保护范围（对面）。 -东为工业新城—八里途开发区， -南邻大龙金都花园二、四期工程， -西与京山丹桂国际花卉城一期工程接壤， -北为春风长途客运站和东客运站，以新阳大道为界。 二期 新 市 大 道 春风长途客运站和东客运站 八里途开发区 金都花园二、四期 本案一期 春风长途客运、东客运 项目Ⅱ期产品组合及定位 地块价值分析 重要指标： -二期工程拟建筑70000㎡， -容积率3， -绿化率40%， -建筑高度控制100米以内。 项目虽未处城市核心区域，但扼守城市交通要脉，同时延街面长，昭示性强利于商业价值高，住宅物业需规避噪音弊端。 土地效力分析 4187 4491 4230 6636 6131 4719 4480 土地效力 31% 69% 178% 281% 206% 232% 295% 利润率 37807 40553 38196 59923 55359 42615 40452 税前利润额 120218 58777 21402 21347 26814 18337 13728 总成本 2300 2600 3000 10000 13000 15000 20000 市场价格 368725 210700 99330 81270 79013 50794 33863 总建筑面积 52675 30100 0 0 15803 10159 6773 地下面积 316050 180600 99330 81270 63210 40635 27090 地上建筑面积 3.5 2 1.1 0.9 0.7 0.45 0.3 容积率 高层 小高层 洋房 叠拼 联排 双拼 独栋 产品类型 土地效力分析：是假设在项目用地上只排布一种产品的情况下，在给定的市场价格条件下，每种物业类型的单方利润率的分析，土地效力越高说明该种物业类型的收益性越好。 项目Ⅱ期产品组合及定位 土地效力分析 通过土地效力分析可以看出在目前的市场价格条件下，叠拼和联排产品的土地效力最高，洋房、小高层其次。 高层由于建安成本高，地下面积多，市场价格低，土地效力最低 项目Ⅱ期产品组合及定位 由于本项目二期产品是在一年以后入市，根据竞争板块在售项目的价格增幅情况，平均每种产品年均价格涨幅200-500元/平方米 高层产品土地效力对价格变化的敏感性最高，当多层产品价格提高1000元左右时，土地效力在所有产品中最高 多层 叠拼 联排 高层 双拼 独栋 项目Ⅱ期产品组合及定位 市场分析：受可供应土地大影响，市场对多层产品接受度高 开发模式：二期产品在一期基础上升级，价值拉升 土地效力：商业是实现土地效益的最佳途径 物业配比建议 25-30%商业 + 70-75%多层 （花园洋房） 扩大商业面积，通过商业树立项目高端形象，升级产品品质，拔升项目档次 多层产品市场主流产品，快速回款，实现项目现金流，在价格快速提升后，实现利润最大化 项目Ⅱ期产品组合及定位 物业配比价值判断 商业先行 营销 策略 结合一期造势 树立城市标杆 大盘整合 2-3层退台 2楼送大露台 创新产品 4-5层退台 4楼送大露台 基础 升级 拔高 多元组合 节奏 用低价值（P） 发展轴线（T） 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 6-7层退台 6楼送大露台，7楼送阁楼 100-150平米 三居 项目Ⅱ期产品组合及定位 商业 ：1.75-2.1万 ㎡ 住宅 ：4.9-5.25万 ㎡ 商业 主力供应三居，以110-120平米 为主，户型偏向紧凑实用 总价区间30-40万、45-55万 总价超过50万接受难度大 区域内三居销售状况最好 专业市场销售状况最好 6.9米挑高，可组合增加产品附加值 住宅 三居 住宅 小三居 四居 / 居室数 15-20% 95-100 物业 类型 面积区间 （平方米） 比重 商业 30-50 25-30% 70-75% 110-120 40-60% 135-140 15-25% 户型配比建议 项目Ⅱ期产品组合及定位 商业定位