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宝安中心区竞争项目状况调查 一、宝安新中心区房地产市场背景及项目发展概要 1、宝安新中心区概要： 位于西部黄金海岸线上的宝安新中心区是指位于新城大道以西的填海区域，规划用地为660?公顷。2001年5月，宝安新城中心区的规划经过反复论证和调整完善，开始 据悉，日前宝安中心区城市设计国际招标活动已经揭晓，区政府根据日前中外专家的评审结果，决定主选英国阿特金斯设计公司的设计方案。该方案重点突出了这个占地6．4平方公里的滨海新城4公里长的优美海岸线。?600万平方米的量，这个量我估计光南山和宝安的客户就可以在两年时间内消化完。” m2 74 m2 89—103m2 108 m2 179.57-181.41 M2 高发项目 75 m2—85 m2 90—100 m2 100—115 m2 120 m2—140 m2 180 m2 深业项目 70-75 m2 80－95 m2 110－135 m2 145-160 m2 170 m2以上 福中福 幸福海岸 72-75 m2 95-100 m2 105-110 m2 120-130 m2 140-150 m2、140-150 m2、180-240 m2 鸿荣源 项目 80多m2 110-120 m2 130 m2 泰华项目 户型面积区间约80-130 m2，主力户型为3房、4房。 户型配比 项目 1房 2*2*1 3*2*1 3*2*2 4*2 5房以上/复式 其他 富通好望角 A、B栋 27% 27% 37% 6% 3% 高发项目 15% 15% 45% 20% 5% 深业项目 10% 20% 40% 20% 10% 福中福幸福海岸 10% 15% 25% 15% 30% 5% 鸿荣源项目 -- -- -- -- -- 泰华项目 -- -- -- -- -- 价格状况 项目 销售均价 付款方式 富通好望角 （一期） 单身公寓4100元/ m2，其它3400元/ m2（折后） 一次性90折；按揭五成93折，七成94折，三成免息七成97折 高发项目 整体均价4300元/㎡（实收） -- 深业项目 -- 福中福幸福海岸 首期均价4150元/㎡（实收） -- 鸿荣源项目 整体均价约4000元/㎡ -- 泰华项目 销售价格接近富通好望角项目的现价 -- 其他市场影响因素 主要影响因素 对于市场的影响 交通 因地铁、新关口的建设，将对关内市场产生较大影响，尤其是南山及科技园一带；新关口及新城大道的客运功能将进一步强化对于关内客户的吸引。因为西部通道的建设，也将吸引部分香港客户，包括住宅与投资两个部分。撤关目前主要存在于消息面，无法形成真正的市场变化。交通格局的变化将主要改变客户需求市场的变化，为未来市场的变化增添了不确定的因素。 新中心区公共配套设施 新中心区大型公共设施的建设将催化该区的房地产项目的开发建设，提升置业消费信心。但目前仅有宝安体育馆建设还不足够产生这样的力量。今后其他大型公共设施建设的启动所产生的作用应引起重视。 二、主要项目介绍 （一）富通·好望角 1、项目位置： 项目位于新城大道与创业西路交汇处，毗邻新区中心。 2、项目概要： 占地17000余m2，建面88729.39m2，其中商业6176.69 m2；一期由2栋高层、3栋小高层组成，共900余户，公寓360套。 3、项目定位 产品定位：以中小户型为主，走中低档次路线，部分引入投资概念； 客户定位：以当地首次置业及投资客为主，部分为关内南山等地客户； 形象定位：“圆梦的港湾”，进驻宝安新中心区的第一个高档精品楼盘 m2、二房74 m2、三房89—101m2，四房108 m2；单身公寓采用4.75米的高度，采用错层式设计，下面活动空间，上层为卧室，动静分离，并且以单层面积计算 m2，其它3500元/ m2（折后）；起价3340元/ m2，4900元/ m2；一次性付款90折；按揭五成93折，七成94折，三成免息七成97折。 6、项目进度： 一期12月15日开盘，A、B栋已接近封顶，其他建筑主体已出地面；2004年10月入伙。二期工程于2003年3月动工。 7、主要卖点： 新中心区区位、第一个进驻新区的项目； 毗邻一号地铁线 户型设计及特色 新中心区完善的配套 人性化物业管理 8、地盘包装： 从前广场的园林、小品的设置到售楼处的现场包装，颇具匠心，特别是举办的单身公寓装修设计比赛的参展作品，让人眼前一亮，对产品充满信心。 9、销售状况： 总体销售率约50%左右；公寓销售率约90%； 10、开发组合： 开发商：富通地产 物管：富通物业管理公司 整合推广：深圳汇鑫行策划 综合评价： 1、这是新中心区第一个探水的楼盘