2010年铜山新区财富湾项目营销策划执行报告.ppt

一.市场认知 二.项目认知 三.销售突破 四.营销突围 五.VI表现 六.金石优势;;1.铜山新区现状及发展; 铜山新区位于徐州市南部，根据必威体育精装版一轮的徐州市总体规划表明，徐州市的发展重心将向南和东南部转移，为铜山新区发展提供了良好的发展机遇，随着徐州市发展重心的南移，铜山新区将成为徐州城市南部的以商业、科教、居住为主的综合性区域，成为徐州城市重要的组成部分。;;铜山经济开发区辖区面积180平方公里，常住人口25.6万人。是苏北地区成立最早、面积最大、产业最先进、管理最现代的开发区之一。 开发区拥有一个科教集聚区、三个现代工业园区和一个现代物流区，总建设面积100多平方公里，各园区均建有高标准互通网状公路与206、104国道和霍连高速公路相连接。 ;铜山，房地产市场一直保持着较快的发展势头;区域市场运营环境分析/一级市场;;2009年铜山县二级市场的总成交量处于徐州市二级市场成交量的中端位置，但是较徐州市区区域成交比重则具有一定的竞争力，说明铜山新区的房地产市场发展迅速，其独特的人文和自然环境优势明显。;小结： 08年铜山楼市整体销售率较低，部分项目推迟房源上市步伐，整体上市量较低，在2009年市场急速反弹期间，销售率快速上升，开发商推盘数量和上市面积增加，同时08年推迟上市的房源也跟着市场步伐大量推出。致使2009年上市量高于2008年上市量的一倍多，整体销售量也远远高于2008年的销售水平。至2010年上半年国家调控政策效果逐渐落实和4月份一系列的调控政策的颁布，政府打压房市态度坚决，观望情绪增加，整体销售步伐放缓。;政策作为一只无形的手,对左右市场起着巨大的作用。;2010年4 月，房地产行业有史以来最严厉的调控政策出台;政策出台的必然性;;三架马车对GDP增长的贡献;此次房地产调控本质上已经成为一项政治任务 在2011年的政府换届敏感时期将成为一项重要的考核业绩。;;小结：2011年房地产行业重新进入上升通道;知己知彼，方能百战百胜;;;;项目价格走势图;卖点分析： 项目配套齐全，物业形态多样：集酒店、写字楼、停车场、购物、商贸、公寓为一体的徐州首个城市综合体。涵盖国际品牌购物中心、超级大卖场、美食总汇、主力品牌店。融购物、休闲、餐饮、娱乐于一体。 地理位置优越：位于北京路商圈核心区域，周边整体规划配套齐全。北京路直通老城区，同时距离新城区较近，交通路网完善，项目升值潜力大。;阳光豪庭;登记客户客群分析： 周边居民占巨大多数，项目小区内宅迁安置居民占一部分，和部分教师、铜山县政府科员、工厂职工。;国基城邦;项目价格走势：;卖点分析： 项目自身优势：项目高品质，景观设计合理，因地制宜，小，采用徐精装修电梯厅和电梯轿厢，品牌电梯，设豪华门厅。液晶可视对讲系统、高科技双回路的红外线报警系统、红外线周界报警系统、24小时电子巡更系统，超豪华会所，自身商业配套。 赠送面积：赠送大面积绿化空间，可以改成房间，增加使用面积。 低碳、节能：赠送直饮水系统。;营销推广分析;5. 客 群 分 析;区域市场客群职业分析;区域市场区域分析;区域市场年龄分析;区域市场区域分析;小结：;认识高度决定项目高度;S:优势分析;W:劣势分析;O:机会分析;本案1#、2#、3#共3幢楼已开始施工，具体房源如下：;本案4#、5#幢楼因规划调整，由原19层调整为24层，预计调整后面积为：31036.8平方米。;户型分析：;产品建议：;图列：;偷面积图列：;三.销售突破;我们的目标;目标细分：;总体销售策略：;阶段销售细分： 1、截止到2010年5月，区域内的市场价格预期在4200元/平方米，预计本案售楼处7月对外公开，正式销售在8月左右，对1#、2#、3#幢楼的销售安排如下：;2、根据目前施工进度，4#、5#及单身公寓的销售时间暂时定于2011年上半年。;价格策略：;优惠策略：;四.营销突围;地段优势：水景+环境 相较同板块的南洋国际、阳光豪庭项目，本案最大的优势为其地段的环境优势：水岸边、公园旁，环境纯美、幽静、宜居。 ; 本案南向坐拥铜山新区的城市生态水域——楚河，为此版块内最具生态优势的项目。目前楚河正进行综合整治，沿河亲水景观带优美、惬意，非常打动人心。且本案坐落于宽阔的彭祖路上，目及远眺处，郁郁葱葱，河水潺潺，营造出全然有别于南洋国际和阳光豪庭的独特视觉感受，是本案的核心卖点。;第一步：“水景+环境”区域板块内突围 以生态环境牌拔高项目形象、档次。 第二步：震撼价值展示 以高规格的售楼处及地界包装、生活体验区直击客户内心。 第三步：聚焦活动营销 以一系列的活动事件加深客户的关注度和认同度。 ;智者乐水篇 楚河改造篇 畅想未来篇——独享新鲜水岸生