2012年长沙心伽泊商业项目推售策略营销推广方案.ppt

目前项目周边英祥春天、美利新世界、万科城、才子佳苑、正处于租售状态，第一湾即将出售，竞品较多。 项目周边集中式商业较多，除了深国投项目外，万国城、英祥春天以及珠江花城都在后期规划了集中式商业体，涵盖了业态较广，与项目竞争较大。 1、商业竞争环境分析·竞争对手概况 本案 沃尔玛（筹建） 第一湾 珠江花城 万国城 在建待售 美利新世界 才子佳苑 洪山花园 周边项目商业放量较大，且业态涵盖面广，与本项目商业竞争激烈 租售中 海洋半岛 万科城 英祥春天 北辰三角洲 项目 形态 体量 楼层 层高 商铺面积段 商铺个数 售价 租金 其它 万国城MOMA 集中型商业体 一期底商 约3万㎡ 5 首层5.6米 一层80-120㎡ 一期27个，二期商业综合楼 只租不售 一楼100-180元/㎡，二楼50-80元/㎡ 8月份商业街开业 英祥春天 二期集中型商业体 一期社区临街底商 约5万㎡ 1 4.6米 一期40-50㎡，80-120㎡ 二期集中商业规划中 —— 一期首层1.5-2.5万元/㎡，仅一层 只售不租 一期西侧临街门面，二期临街商业用地规划有集中式商业体 美利新世界 社区临街底商 约0.3万㎡ 1#2层，2#1层 5米 21㎡，57㎡，70-90㎡，120-140㎡，200㎡，300-400㎡ 1#、2#20个铺 一层1.5-2.2万左右 二层1万元/㎡左右 只售不租 在售 洪山花园 临街商铺 —— 1 5.7米 80-200㎡ —— —— 40-70元/㎡ 在营业 水印廊桥 集中型商业体 社区临街底商 0.345万㎡ 4 1层7米，2层4米多 社区底商60-90㎡，集中商业一二层共2100㎡ 约21个 集中商业体一楼2.万元/㎡，二层1.1万元/㎡；社区底商一二楼折后价7000-8000元/㎡ 社区底商25-45元/㎡，集中商业40-55元/㎡ 商业裙楼一二层打包卖，三四层自用；社区底商为复式 海洋半岛 集中型商业体 约1.2万㎡ 3 1层5米多，2-4层4米多 共1.2万㎡独立商业街 待定 待定 待定 预计2013年推出 珠江花城 集中型商业体 社区临街底商 约10万㎡（包括酒店） 5 1层5米多，2-3层4米多 根据客户要求划分，优先考虑大面积 —— 只租不售 一楼100-150元/㎡，二楼45-60元/㎡ 珠江旗下五星级酒店即将入住 第一湾 集中型商业 社区临街底商 约2万㎡ 2 5.6米 13-169㎡，7734㎡（1个） 一层约33个 首层2.5-3.5万元/㎡，二层出租 待定 5月底或6月初推出，具体情况待定 才子佳苑 社区临街底商 约1万㎡ 1 5.9米 16-85㎡，100-180㎡，1175㎡，2104㎡ 约75个 1.5-3.2万/㎡ 报价70-140元/㎡ 部分在售，部分在租，具体租售划分待定 万科城 社区临街底商 约0.4万㎡ 1 5.5米 30-200㎡，主力为30-60㎡ 约78个 25000-30000元/㎡ 只售不租 剩余不多 1、商业竞争环境分析·周边竞争项目商业现状 1.“买一层送一层” 项目周边商业楼层为1层居多，层高普遍在4.5-5.5米之间，基本可隔成2层使用，实现买一层送一层的销售效果 2.“低总价小铺” 周边商业面积段一般在50-100㎡之间，商铺户型偏小 3.“总价跨度大” 周边商业价格呈现从南至北递减的趋势，浏阳河为分界线。四方坪区域首层商铺一般能达到2.5-3.5万/㎡，洪山桥区域首层则下降为1-2万/㎡ 4.“租售价格适中” 项目周边商业在售价格基本集中于首层2.5-3万，二层1.5万水平，项目周边出租商业基本为整体出租，部分零散出租租金在40-80元/㎡/月 1、商业竞争环境分析·现有商业产品分析 1、商业竞争环境分析·总结 机遇： 短期市场空白项目周边虽然有部分项目在推售商业，但距离本案距离相对较远，构成直接威胁的项目较少 洪山桥商圈发展较为成熟，周边人口多，消费基础良好 163医院等单位提供长期固定消费人口 竞争： 现有小商业环境欠佳，商业流动人口较少，现有商业氛围较差 自身商业规模有限，辐射范围较小 长远竞争：大区域长远商业供应量大，竞争激烈 部分商铺单层面积大，二三层商铺多，价值存在一定递减 结论：后期竞争更为激烈，本案可预早筹备推出！ 通过市场比较价格定位，综合周边项目市场比较及定价策略，建议本案商铺销售均价约为16000元/㎡(首层均价) 　 　 本案 才子佳苑 美利新世界 第一湾 分数 分数 分数 分数 分数 分数 权重 权重 权重 地段（30%） 0.3 100 123 36.9 98 29.4 148 44.4 交通（15%） 0.15 100 130 19.5 120 18 156 23.4 规模（10%） 0.1 100 124 12.