济南高新区战略规划—战略规划报告.PPT

高新控股集团战略规划报告 声明 目录 导读 导读 经济全球化给予了中国更多机遇,各个行业为了取得竞争优势纷纷向中国转移 中国的经济发展态势良好，GDP保持了高速稳定增长,奠定了开发区发展的宏观经济环境 开发区对所在城市的经济总量贡献发挥着重要作用，国家级开发区已经成为所在城市的经济增长动力 以开发区为主体的建设开发对各方利益主体具有共盈的价值模式 开发区的建设得到国家高度重视，经过2003年核减开发区的治理，一度暂停的国家级开发区扩建审批工作再度启动 国内高新技术产业开发区产值增长率远高于GDP，占GDP总量的比重不断提升，东部高新技术产业开发区具有显著优势 国家对高新区的科技投入不断增高 高新技术开发区内企业数量和从业人员也保持了稳定增长 同时，我国经济园区的发展面临着国内外挑战 高新技术产业开发区的规模和经营状况参差不齐，济南高新区的收入在国家级高新区中位于中等水平，但是盈利尚待提高 山东省建设立了多个开发区,既构成经济互补也构成了竞争,济南高新区在山东省级以上高新区整体收入中只占13％ 与山东沿海城市青岛烟台威海相比，济南开发区的进出口额和利用外资程度相对落后 开发区经营的双重职能可能会遇到多方面的问题 高新技术产业开发区提高核心竞争力需要关注的因素 综合以上，高新区行业整体发展趋势将出现以下几个特征 导读 中国经济将保持长期的高速增长，房地产业将保持高速发展状态 随着中国经济持续走强，居民消费结构已向“住行”倾斜 邓小平南巡后中国房地产业进入投资拉动期，经过十几年的发展调整，目前市场逐步规范，进入需求拉动期 房地产开发投资占固定资产投资总额中的比例迅速攀升，已成为中国经济的支柱产业 我国城市化进程进入高速发展期，2004年城市化率超过40%，未来至少20年时间，城市化将是中国的主旋律 因此，城市化进程加速和经济快速发展给房地产业带来了巨大的市场需求，今后20年-30年将是房地产业重要的战略机遇期 随着中国人均可支配收入的增长，城市居民购房能力增强 总体上，房地产业面临着较好的市场发展机会 2003年-2004年，国家出台一系列相关政策，对房地产业进行全面调整和规范 2005年至今，国家又出台一系列相关政策，对房地产业进行全面调整和规范 首先，一系列土地政策的实施在一定程度上抑制了房地产投资过快的势头 紧缩政策对土地供给渠道产生了很大影响 其次，资金政策要求商业银行从各个环节对房地产业加强贷款管理，并限制投资增长过快倾向 央行121号文件显示了房地产商将面临着资本时代，房地产业将进一步产业化 第三，拆迁管理、销售管理、物业管理以及税费改革等多项政策法规加强了对房地产开发和交易的监管 而技术发展也促进了房地产业的发展 但也要注意到国际政治经济形势的复杂、多变也将对房地产消费起到影响 由于固定资产投资过快，货币供应量处于趋热区间，导致近两年房地产投资趋热 受宏观调控影响，房地产市场各项供给指标增长指标下降 房地产开发投资增长率从2004年8月开始低于城镇固定资产投资增长率 2005年房地产开发供给增长继续承接2004年回落态势 主要类型物业新开工面积增长回落 近年房屋价格持续上涨，2004年房屋价格涨幅快速提高，2005年涨幅逐季回落 近年房地产开发利润率普遍在10% 以上，中高档住宅开发利润在30%以上 受国家宏观调控紧缩房地产信贷政策的影响，开发商加大了预收定金和自筹资金力度，定金及预付款大幅增长 目前我国从事土地一级开发的主体是政府，存在多种开发模式 土地一级开发的市场化已成为一种趋势 商品住宅（民用房地产）分为别墅、公寓、普通商品房和经济适用房，不同住宅类型针对不同的消费群体 商品住宅供给逐年上升，2004年增幅下降，2005年增幅则有所回升 商品住宅（民用房地产）投资占房地产投资总额比例不断加大 普通住宅投资占比逐步上升，高档住宅投资占比有下降趋势 由于别墅市场的开发商队伍良莠不齐，加之国家相关政策继续停止别墅类房地产项目土地供应，实力不强的开发商相继退出 经济适用房投资额呈现负增长，占商品住宅投资额的比重下降 经济适用房需求市场巨大，加之受到国家政策的多方优惠，有望成为部分开发商下一步的开发重点 商业用房投资持续增长，投资增长率呈现波动性下滑趋势 商业地产虽然受国家调控政策影响比较大，但是投资前景良好 随着城市人口的增加，商业地产将有巨大的未来市场发展空间 2005年，我国商业地产出现了四大特征 工业地产的特点是资金门槛高，回收周期长，与民用和商业房地产相比，投资稳定，回报率日益增高，且具有一定的保障性 工业地产正成为新的投资热点 房地产投资开发赢利模式 中国房地产企业的主要开发模式 房地产关键成功因素逐步由土地的获取能力等外在因素转变为策划能力、运作能力等内在能力 万科作为房地产行业的先行军和领跑者，其专业