长沙南城全洲集团城市综合体项目定位及营销思路方案.ppt

定位及营销思路 城市属性 长沙整体市场分析 长沙经济逆势而上，实现超越 70个城建项目竣工 长沙市整体经济保持着较快的增长幅度。 持续快速的经济增长，为长沙房地产发展打下很好的基础。 长沙城市建设如火如荼， 良好的城市投资环境可谓筑巢引凤， 会吸引更多实力投资商来长投资， 也更能使消费者因对投资前景看好而增强购买动力。 城市属性 长沙房地产市场发展 望城县、北城和南城近郊、以及中心滨江地块，将成为未来一年长沙的重点开发区域。 09年土地交易量以望城县最大，约为1282.1亩，居长沙之首；其次是雨花区和开福区，交易量分别为434.8亩和475.3亩。 2010年第一季度，长沙土地交易挂牌出让32宗，共计1944.59亩。实际成交11宗,成交总金额106778万元，其中，商业用地成交7.06万㎡，均价405.74万元/亩；住宅用地成交6.16万㎡，均价544.16万元/亩；工业用地成交23.25万㎡，均价38.95万元/亩； 随着两型社会先导区的不断发展和建设，河西的开发已经从岳麓区逐渐开始向望城县扩大，未来望城县与南、北城的近郊片区，都将成为近几年的主要开发对象。 南城、河西为重点开发对象，中心板块成交量小 09年土地成交以50亩以下小幅地块为主，河西土地成交量最大 09年长沙土地成交地块共103宗，其中50亩以下小地块达到76宗之多，占总体成交量的70%。51-100亩地块成交15宗，101-500亩地块成交12宗。 2010年第一季度，全市土地成交11宗，成交面积36.46万㎡，成交金额达10.68亿元。 城市郊区开发以多层、小高为主，城市中心则以集约型开发为主 成交土地综合容积率区间为1.44-4.0，其中，中心板块容积率最高，星沙板块容积率最低。 未来土地开发将以小高层，高层为主，其他物业特别是别墅物业将逐步减少，容积率区间集中分布在2.0-4.0之间。 中心城区物业形态单一，多以高容积率物业为主。 历年住宅与商住用地楼面地价情况 09年纯住宅楼面地价与商住楼面地价,分别为675.15元/㎡和1395.68元/㎡ 。 施工面积逐年快速递增，未来市场供应量巨大，竞争形势异常严峻 按照通常在未来3.5年左右开发完毕进行测算，则每年市场供应量将达1500万平方米左右。 商品房需求市场火爆，但仍不能逆转长沙供大于求的严峻形势 需求市场火爆：从2009年的预售与销售数据来看，商品房销售面积已大于预售面积近28%。 供应量走势：09年初至年末，基本呈现上升趋势，尤其是9月之后，各月批售量都非常大 各区供求关系：雨花区仍然是长沙供求大区，开福区发展速度最快 雨花区传统供求大区地位不变，销售量与供应量都位居榜首。 开福区供应量与销售量目前已居第二位，是发展最快的区域。 根据以上图表可以看出，除岳麓区供求较为平衡以外，其他各行政区，无论是商品房还是商品住宅，均出现了供不应求的现象。 2009年商品房均价快速增长，增长率直追2007年，2010年第一季度，价格同比上涨8.28％。 雨花区住宅价格涨速位居中等 2009年，雨花区住宅价格提升速度位居中等。最高为开福区。 2010年第一季度，全市商品房住宅均价为4467元/㎡，同比上涨11.38％。 房价收入比情况 长沙房价 09年长沙住宅结构供求情况 2009年供应量之最为60-90平米住宅产品，其销售量位居第二。供销比达0.85，为各类住宅产品最高值。 2010年第一季度，批准预售面积以60－90平米、90－120平米为主，新增供应27％。 这表明，60－90平米面积区间住宅在长沙是最畅销的。 消费特征分析的目的和意义 分析目的：通过08年与09年的长沙置业者进行分析，了解置业者在新环境下的客户特征变化，以便为本案项目提供营销决策参考； 数据来源：长沙市房地产市场预警预报系统中签约成交客户数据，不含经适等非市场定价房，户藉、年龄、性别等数据均依身份证进行统计。样本量：138439户。 置业者年龄特征 置业者区域特征 成交分布区域 置业需求 区域属性 各区域市场分析 各板块热点商品住宅项目价格情况 各板块热点商品住宅项目价格情况 各板块09年的商品住宅价格变化 “四区一线”物业涨幅最大 2009年，全市十大版块的房屋销售价格与去年年底相比，均有大幅上涨，其中以中心区版块、体育新城版块、南城省府版块、河西先导区、以及地铁沿线物业涨幅最为明显。 市府麓谷、体育新城、省府南城、地铁物业成为长沙的置业热点 依托长株潭经济一体化、大河西先导区、地铁建设、武广客运等多重市政规划效应迭加，使地市州来长置业、投资者等综合置业者不断增加。 因此，南城省府板块、市府麓谷板块、体育新城板块以及地铁沿线物业，成为今年里购房者首选的热点置业区域。 郊区/新区置业已渐成购房者的消费主流 热销理由：区域价值带动销