2012西安哈佛时代营销策划报告-房地产策划方案.ppt

本体属性定位 竞争研究—依据市场价格裂变，对重点市场进行点对点的深入研究 本项目各产品线的市场量价机会总结 六月初，项目售楼处开放 七月初，项目样板间展示开放 七月中旬，举办项目七大团队见面会 八月，项目开盘活动 感恩节活动—老客户答谢会 圣诞嘉年华活动 12年营销总控图 12年开盘前后营销费用表 项目首次推售策略及制定原则 推售策略制定原则： 精装公寓产品，在明年6月呈现稀缺态势，并且小型公寓在高新有着较大的市场，因此成为首推的开门红产品 写字楼在市场存在竞争，2012年下半年存在一定稀缺度，因此前期不推售，可做咨询储备，后期可作为推售的价格标杆； 毛坯公寓产品虽然面临的竞争量较大，但本项目毛坯公寓所处位置较好，可在精装公寓销售后一段时间，与精装公寓挤压销售； 其余产品可根据具体市场限量提前定制具体产品概念。 推售策略： 首期推出精装公寓，以稀缺度及高性价比迅速占领市场价格区间8200-9200元/平米； 随着写字楼市场逐渐缺货，推出此单位，拉升项目品质，以国际交互式中央特区标榜生活。 精装公寓销售中期，推出紫色区域公寓，根据具体市场放量情况，制定公寓产品概念。 适时补量，挤压销售。 12年8月（开盘） 推售时间 精装公寓楼及北商务楼 首批房源 批次 房源 12年8月（开盘后） 推售时间 多变型公寓及写字楼新单元 二批房源 批次 房源 首批推售房源分布 按照75%解筹率计算，2012年开盘时精装公寓 总销售额1.1亿，写字楼产品预计销售额 0.6亿，预计销售额1.7亿，回款额1亿元。 根据1、2批销售率制定时间 推售时间 写字楼及新公寓（毛坯/精装/酒店式公寓/soho） 三批房源 批次 房源 写字楼产品 精装公寓 1 3 1 2 3 可考虑SOHO公寓、毛坯公寓、 酒店式公寓、精装公寓 可考虑SOHO公寓、毛坯公寓、 酒店式公寓、精装公寓 [全盘实现价格及总销售额预测] 9100.48元/平米　 均价 　 100% 15897.888 17529 　 　 　 　 合计 17529 500 9440 第五套价格方案 17029 883 9360 第四套价格方案 　 14.0% 2226.488 16146 1000 9280 第三套价格方案 9343 第三阶段（12年9月－12年12月） 15146 2000 9200 第二套价格方案 　 86.0% 13671.4 13146 13146 9000 第一套价格方案 9026 第二阶段（12年8月月） 　 　 0 0 0 0 　 蓄势期，咨询阶段 第一阶段（12年5月-7月） 备注 销售比例 方案控制销售额 （万元） 方案累计控制面积 （平方米） 方案控制面积 （平方米） 方案销售底价均价 （元/㎡） 价格方案 阶段销售底价均价 （元/㎡） 销售分期 本项目精装公寓销控思路 8269.74元/平米　 价格 　 100% 26443.336 31976 　 　 　 　 合计 　 4.9% 1306.5 31976 1500 8710 第十六套价 格方案 8710 清盘期(14年11月） 　 30476 1576 8860 弟十五套价 格方案 　 10.3% 2719.336 28900 1500 8820 弟十四套价 格方案 8840 第六阶段（14年6月 －14年10月） 27400 1500 8620 第十三套价 格方案 25900 2000 8590 第十二套价 格方案 　 17.8% 4719 23900 2000 8540 第十一套价 格方案 8580 第五阶段（14年1月－14年5月） 21900 1800 8440 第十套价格方案 20100 1500 8410 第九套价格方案 18600 1800 8350 第八套价格方案 16800 1800 8310 第七套价格方案 　 28.1% 7421.5 15000 2000 8210 第六套价格方案 8339 第四阶段（13年5月 －13年12月） 13000 2000 8110 第五套价格方案 11000 2000 8030 第四套价格方案 　 18.2% 4818 9000 2000 7950 第三套价格方案 8030 第三阶段（13年1月－13年5月） 7000 2000 7870 第二套价格方案 　 20.6% 5459 5000 5000 7770 第一套价格方案 7799 第二阶段（12年8月-12月） 　 　 0 0 0 0 　 蓄势期，咨 询认筹阶段 第一阶段（12年7月） 备注 销售比例 方案控制销售额 万元） 方案累计控制面 积