房地产项目控制系统.ppt

第五章 房地产项目控制系统 内容提要 房地产项目控制系统概论 房地产项目的进度控制 房地产项目的成本控制 房地产项目的质量控制 房地产项目合同控制 房地产项目安全保健与环境保护控制 5.1 房地产项目控制系统概论 （一） 房地产项目控制的含义与作用 房地产项目控制——指为了房地产项目计划的实现，对项目的进度、成本、技术和质量、合同与现场安全所采取的一系列控制措施与方法。 作用： 贯彻计划意图 补充计划的不足 与其它管理职能一起构成一个完整的系统 5.2 房地产项目进度控制 （一）项目进度控制的概念 房地产项目的进度控制是指对项目的各个建设阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系编制计划，并将计划付诸实施，在实施过程中经常检查室及进度是否按计划要求进行，对出现的偏差分析原因，采取补救措施或调整、修改原来计划，直到工程竣工、交付使用。 （三）房地产项目进度控制主要任务 （四）房地产项目进度控制过程 （1）采用各种控制手段保证整个项目及各个项目分部工程活动按计划及时开始，在工程过程中记录各工程活动的开始和结束时间及完成程度。 （2）在各控制期末（如月末、季末、一个分部工程阶段结束）将各活动的完成程度与计划对比，确定整个项目的完成程度，并结合工期、生产成果、劳动效率与消耗等指标，评价项目进度状况，分析其中的原因。 （3）对下期工作做出安排，对一些已开始、但尚未结束的项目单元的剩余时间作估算，制定调整进度的措施，根据已完成状况作新的安排和计划，重新分析、调整、完善工期网络计划，预测新的工期状况。 （4）对调整措施和新计划做出评审，分析调整措施的效果，分析新的工期是否符合目标要求。 （五）房地产项目进度控制方法与措施 5.2.2 进度拖延原因分析及解决措施 （一）进度拖延原因分析 工期及相关计划的失误。 边界条件的变化。 （二）解决进度拖延的措施 增加资源投入，如增加劳动力、材料、周转材料和设备的投入量 重新分配资源，如将服务部门的人员投入到生产中去，采用加班或多班制工作 减少工作范围，包括减少工作量或删去一些工作 提高劳动效率和劳动生产率 将部分任务转移，如将任务分包或委托给另外的单位，将原计划由自己生产的结构构件改为外购等 改变网络计划中项目工程活动的逻辑关系，如将前后顺序工作改为平行工作，或采用流水施工的方法 修改实施方案，例如将现浇混凝土改为场外预制、现场安装。 5.3 房地产项目成本控制 2．房地产项目成本控制的特点 成本控制的综合性 成本控制的全面性 成本控制的微观性 项目策划阶段的成本控制 设计阶段的成本控制 发包、施工阶段的成本控制 施工阶段的成本控制主要工作包括： 1）编制成本工作计划和工作流程图，落实管理人员的职能和任务； 2）熟悉设计图纸和设计要求，对工程费用变化大的部分和环节，作为重点成本控制对象； 3）对经济技术变更进行经济技术比较，并进行预测和分析，严格控制设计变更； 4）详细进行工程计量，复核工程付款账单，严格经费签证； 5）做好工程施工纪录，保存好各种文件图纸，特别是施工变更图纸，为处理可能发生的索赔提供依据； 6）定期进行工程费用超支分析，提出控制工程成本突破预算的方案和措施； 7）及时掌握国家、省、市、自治区有关部门的各种定额和取费标准的变化； 8）注重合同签订、修改和补充工作，着重考虑对工程成本的影响。 项目销售阶段的成本控制 5.4 房地产项目质量控制 （1）房地产项目质量的含义 房地产开发项目质量由项目范围内的所有单项工程质量及其他工程质量所构成，包括设计质量、建筑工程质量、安装工程质量、材料质量及生产设备本身的质量，这些单项质量构成了项目质量系统。 （2）质量控制的特点 影响因素多 质量的波动大 质量变异大 质量隐蔽性 终检局限大 （3）房地产项目质量控制的主要内容 5.5 房地产项目合同控制 1．项目合同的概念 项目合同——是指项目的开发商与承包人之间为完成确定的项目所指向的目标或规定的内容而达成的协议，项目合同双方当事人的权利和义务必须明确。 2．项目合同的作用 合同分配着项目工程任务。 合同明确了开发商和承包方在房地产项目开发建设中各自的权利和义务 项目实施阶段实行社会监理的依据 项目实施的法律依据 3.房地产项目合同控制的内容 选择合适的合同种类 决定合适的招标方式 确定重要的合同条款 加强项目各相关合同的协调 总价合同 总价合同的基本特征是合同中协定单项工程的总价，承包人据此完成项目全部内容的合同。业主喜欢采用这种合同形式，因为工程中双方结算方式较为简单、省事，承包商的索赔