找个称心的家 ——房产基础知识讲座.ppt

尽管去年中央出台了一系列政策对房地产加大宏观调控，然而进入新的一年房地产价格上涨的压力仍未得很好的缓和。 关注“两会”：集中精力“两手都要抓” 主管部门希望寻求左手和右手之间的平衡，让房地产市场的发展能够在政府调控和市场机制这两者之间达成一种比较好的状态。 国务院召开会议听取北京市房地产市场调控情况的汇报， 与2005年的“国八条”和2006年的“国六条”相比，国务院副总理曾培炎的讲话： 一是加大住房供应力度。 二是努力调控住房需求。 三是着力解决低收入家庭住房问题。 四是继续规范房地产市场秩序。 这个明显的政策转变意味着，通过增加住房有效供给来平抑房价的过快上涨，将成为今后国家进行房地产调控政策的重点。 中国房地产将稳步发展 最终目的：在抑制房地产价格过快增长的基础上，使中国房地产的行业发展一直保持一定的规模。 幸福的杭州 杭州人的杭州 浙江人的杭州 全国人民的杭州 全世界的杭州 现实购房者的痛苦： 起价不是价 ?样板房不是房 花园里没花 自相矛盾的广告 期房等于“欺房” ??炒作只炒不需做 ?入伙自然“起火” 物业管理只管不理 如何才能买到称心房 购房基础知识----住宅的结构有哪些形式？  商品住宅的结构形式主要是以其承重结构所用的材料来划分的。一般分为 1、砖混结构：可节省水泥、钢材和木材，不需模板，造价较低。施工技术与施工设备简单。住宅建设中运用得最为普遍。 2、砖木结构：空间分隔较方便，自重轻，施工工艺简单，材料较单一。耐用年限短，设施不完备，占地多，建筑面积小，不利于解决城市人多地少的矛盾。 3、钢筋混凝土：抗震性能好、整体性强、抗腐蚀耐火能力强、经久耐用等优点，并且房间的开间、进深相对较大，室内活动空间也相应增加，室内空间分隔较自由。 商品房的销售面积如何计算？ 商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积 一、套内建筑面积的计算方法：　　 ①套内使用面积②套内墙体面积（共用墙及非共用墙 ） 二、分摊的公用建筑面积主要包括： (1)电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整楼建筑服务的公共设施用房和管理用房之建筑面积； (2)各单元与楼房公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的50%。 商品房的销售面积如何计算？ 公用建筑面积计算公式： 公用建筑面积=整栋建筑的面积-各套套内建筑面积之和-已作为独立使用空间租、售的地下室、车棚、人防工程地下室 公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和 分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数 商品房销售面积公式还可表达为： 商品房销售面积=套内建筑面积(1+公用建筑面积分摊系数) 什么是住宅的开间、进深、层高和净高？ 住宅的开间就住宅的宽度。 住宅的进深就是指住宅的实际长度 。 住宅的层高是指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。 净高=层高-楼板厚度 什么是使用率？ 什么是实用率？ 使用率=住宅套内净面积即使用面积/住宅面积 一般高层塔楼在72%至75%之间，板楼在78%至80%之间 实用率=套内建筑面积/住宅面积， 实用率大于使用率，往往有开发商用实用率来吸引买房人。 什么是建筑容积率?建筑密度和绿化率？ 建筑容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。 附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。 建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。 绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。 名词解释：低层、小高层、多层 低层：低层房屋是指高度低于或等于10米的建筑物，一般是1-3层建筑物，如平房、别墅等。 小高层： 人们一般把8层至12、13层的建筑称为“小高层”。一般采用 钢筋混凝土结构，带电梯。 多层：多层房屋指高于10米、低于或等于24米的建筑物。一般为4 -8层，一般采用砖混结构，少数采用钢筋混凝土结构。 名词解释：跃层、复式 跃层：跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层；一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。 复式：复式住宅在概念上是一层，但层高较普通的住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是提高住宅空间利用率。 名词解释：TOWNHOUSE  ShoppingMall/宽HOUSE TOWNHOUSE：原始含义是“联排住宅，有天有地，独立的院子和车库”，是二战以后西方国家发展新城镇时出现的住宅形态，表现为由几幢三层的住宅并联 ShoppingMa