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房地产开发知识、基础知识、销售技巧 （—）开发知识 房地产与房地产业 1．房地产 房地产是房产和地产的总称。房地产也叫不动产。房地产在物质上有三种存在形态。 单纯的土地 单纯的房屋 土地房屋的综合体 房产是房屋及其权利的总称。地产是土地及其权利的总称。房地产是由土地附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。 房地产按照不同的标准可以划分为不同的类型。大体可分为： 住宅用房地产：住房 生产用房地产：工厂厂房 经营用房地产：商场 行政用房地产：各大部委 其他专用房地产：医院、学校 2．房地产业 1）、房地产业的要领和内容： 房地产业是从事房地产开发、经营、管理、服务等行业与企业的总称。 房地产业是一个巨大的产业体系，是包括土地开发房屋建设，房屋的维修与管理。土地使用权的有偿出让与转让，房屋所有权的买卖、租赁、房地产抵押，房地产中介咨询，以及对经济活动进行控制和管理的行为。可以看出，这个行业里包括了房地产开发、建设、流通和消费服务，调控管理等领域的各类经济组织。这些组织之间相互联系、相互依存、相互制约，从而形成了一个有机地产业整体。 房地产业的主要内容： 土地开发和再开发 房屋开发和建设 地产经营：包括土地使用权的出让、转让、租赁和抵押。 房地产经营：包括房产（含土地使用权）买卖、租赁、抵押等。 房地产中介服务：包括信息、估价、测量、律师、经纪和公证等。 房地产物业管理服务：包括家居服务、房屋及配套设施和公共场所的维修养护、保安、绿化、卫生、转租、代收代付等。 房地产金融：包括信贷、保险、房地产金融投资等。 总之，以上确切的说，房地产行业是包括开发、经营、管理、服务等各个环节或过程的经济活动，各类经济组织和经纪人，以及各类技术人员构成的有机体系。 2) 房地产业与建筑业关系： 两者之间既有区别又有密切联系 建筑业是属于第二产业，属于物质生产部门。房地产业有开发、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。一般将从事房地产开发、经营的企业和组织称为开发商，将从事房屋建设和设备安装的企业称为建筑商和承包商，在项目开发和建设活动中，房地产企业和建筑企业往往形成甲方和乙方的密切合作关系。 3) 房地产的特性： 房地产位置的固定性 土地是自然生成物，它的位置是不可移动的。房屋是建筑在土地上的，由此，决定房屋等建筑物也是不可移动的，房地产在位置上的固定性，使房地产的使用受到了地理位置的制约和影响。 房地产地域的差别性 因为有此特性，使得每一宗房地产的价值都不相同，甚至在同一住宅区的相同住宅，或同一栋楼的同一层中的每一平方米的房屋价值也会有所不同。 房地产的高值耐久性 建筑在土地上的建筑物，一般使用期限都很长，一般也要几十年，有的甚至长达上百年，房地产产品作为消费品价值也比较昂贵。 房地产具有保值增值性 房地产商品在国家政治、经济形势稳定情况下，其价格呈不断上升的趋势，即房地产具有保值和增值的性质。房地产的这种性质主要是由于城市土地的性质决定的。土地有限性，不可再生性，使城市土地处于稀缺状态。由于人们对土地需求的日益增加使房地产产品价格呈上升趋势。 3．我国住宅产业的发展前景 房地产业一直以来做龙头产业受到举世瞩目的关注。住宅建设是房地产业的主流。而且住宅产业的发展将对推动国民经济的增长起到愈来愈明显的作用： 城市化水平稳步提高对住宅形成巨大需求 2010年城市人口将达到6.1亿人，每年需要新建住宅3.27亿平方米。 流动人口增长对住宅形成巨大需求。 居民消费结构变化形成对住宅的需求。 我国城镇居民已进入了温饱型向小康型消费的转变，对居住条件的改善非常迫切。 旧城改造的速度加快，安置居民住宅大量需求。 深化改革与市场发展刺激了对住宅的需求。 A．政府行为：扩大内需，深化住房改革制度； B．取消福利分房，实行住房分配货币化； C．开放二手市场，以存量房流动带动住房消费； D．下调存贷利率，吸引大量投资性及消费住房的积极性； E．下调税费；出台相关政策、法规，刺激住房消费。 房地产开发经营的程序 1．经营的主要阶段 建设工程项目设立和企业组建 房地产建设工程项目规划与审批 土地使用权的取得 征地与拆迁 工程建设与管理 房地产的租售管理 房地产的物业管理 2．房地产开发经营企业的类型 共分四大类： 开发经营管理企业 这类企业是通过市场调查，可行性研究以及其他前期工作和项目工程建设，在一个特定的地点和预期的时间内，把资本转换成房地产商品，然后通过销售回收投资取得利润。 中介组织企业 什么是中介：就是在房地产投资建设、交易、消费、物业管理等各个环节或阶段中，为当事人提供中间服务的经营活动。房地产中介组织运作，一般都是由当事人提出委托，中介机构受理委托并提供特定的服务，最后由委托人依约支付报酬。所以，房地产中介是一种有偿的