东莞市房地产市场分析报告2008.7.doc

PAGE 东莞市房地产市场分析报告 东莞中原研究组 7月楼市：淡市不淡，房价创新低，刚性需求入市积极，交投明显活跃。　　进入2008年7月，原本属于传统的楼市淡季。由于奥运后东莞楼市竞争预期非常激烈，部分开发商选择在奥运前提前出货以减轻后市的竞争压力。7月的市场表现主要是在品牌实力发展商的尾盘大幅降价促销带动下，许多楼盘低价促销，同时新盘入市价格回归价值、回归理性，整体房价水平创出今年新低，市场刚性需求入市积极，交投明显活跃，量能温和放大。　　据东莞中原研究部监测数据显示，2008年7月东莞新建商品房成交量为32.8万㎡，环比6月增长18.45%，同比下降57.91%；普通住宅成交均价为5456元/㎡，环比下降4.0%。　　　　　??一、?宏观面分析土地供应继续放量，工业用地依旧唱“主角”。　　08年7月东莞土地市场共有28块新增土地供应，总供应面积为95.20万㎡，同比增加25宗，供应面积增加91.14万㎡。环比上月，土地供应增加15宗，供应面积增加51.26万㎡，增幅为116.66%；08年7月东莞土地市场供应依旧是工业用地唱“主角”，共计新增工业用地74.54万㎡，占08年7月份土地市场供应的78.29%；商住用地则占市场总供应的21.71%，新增供应20.67万㎡。　　　　　 土地市场依旧低迷，无商住用地成交，流拍现象持续出现。　　08年7月东莞土地市场成交土地共15宗，流拍5宗；成交宗数较去年同期增加6宗，总成交面积为320743.6㎡，同比下降32.57%，环比下降66.01%；08年7月土地成交金额为27826万元，同比下降了90.22%，环比下降71.62%。另外，本月土地交易没有商住用地成交，这是自07年以来，首月出现这种情况，无疑给08年寒冷的土地市场，又洒下一层冰霜。 　　　　　?　　08年7月份土地成交主要集中在松山湖工业用地，合计成交面积为178026㎡，占7月份总成交的55.50%，其次是凤岗镇一宗综合用地132862㎡，占总成交面积的41.42%。　　2008年7月东莞土地市场供地28宗，共计95.20万㎡，成交15宗，共计32.07万㎡，供销比例约为2.96：1，供需矛盾比较突出。本月无商住用地成交，整体土地单价仅为867.55元/㎡。 　　2008年7月交易以工业用地为主，无一宗商住用地成交。东莞成交15宗土地的平均交易单价为867.55元/㎡；10宗工业用地的成交单价为527.72元/㎡；2宗商业用地土地平均单价为1302.65元/㎡；3宗综合类土地的成交单价为1499.38元/㎡。　　　　　 市场供应持续放量，后市土地市场供应压力持续增加。　　近期，东莞国土局发布了土地使用权出让预告，从预告上来看，一共预告了22宗土地，总供应量为931271㎡，其中11宗用途为工业、仓储用地、科研设计，合计总量为751268㎡；商住用地为7宗，总量为124510㎡；还有4宗商业、办公、商业金融，合计总量为55493㎡。??三、?投资开发分析市场分化明显，重回价值投资主线，市场逐步回归理性。　　2008年7月东莞新开工的项目主要包括南城的台商大厦、万江的合正·上东国际、黄江的翠亨豪园、中惠·金士柏山三期，大岭山的金地格林上院、南城的海蓝湾、莞城的君豪城市广场、桥头的石竹山水园、石龙的卓越大厦等项目，总开工面积高达83.5万㎡，较6月增长166%。　　从这些近期新开工的项目可以看出，地段、资源等方面条件比较有优势的项目并没有放缓工程进度，反映了市场调整期个盘分化特征，有价值支撑的楼盘受市场调整影响较小；当市场在调整后重回以价值投资为主线的行情，也意味着市场在逐步回归理性，逐步趋向健康平稳发展。　　　　　　四、?新建商品房供应分析进入传统淡市，市场新增供应同比环比均有所放缓。　　据东莞中原研究部监测数据统计显示，2008年7月份，共22个楼盘项目新增供应，与6月份供应项目数量相当，同比07年7月基本持平；08年7月总供应面积为61.29万㎡，环比2008年6月下降3.75%，同比下降1.92%。其中，住宅供应量为50.83万㎡，共4689套；住宅供应面积环比上升3.32％，同比下降11.35％，按套数计算环比下降2.11%，同比下降14.23％。7月份作为东莞房地产市场的销售淡季，加上8月奥运的影响，卖方现阶段普遍的减少了市场的供应，市场上的推货主要以可售存量消化为主。　　　　　　 　 　　　　　　　　　　　　　　 　　商品房可售存量持续快速增加，存量消化压力不断加大。　　2008年以来东莞楼市低迷，带来的直接影响是可售商品房存量的不断增加。根据东莞中原研究部的数据统计，截止7月31日，全