2011年昆明房地产市场预测.pdfVIP

昆明 依附交通网络的建设，昆明城市骨架将向外展开。房地产行业的机遇与挑战在2011 年将更 为明显。城市格局实质性改变的开始，预计也将是房地产市场升级式发展的开始。 2011 预测要点 2011 年土地价格继续走高； 供应不足或推动2011 年房价继续上涨，随着高房价的到来，中小户型所占比例或提高； 2011 年房地产调控延续预期强烈，房企面临行业整合局面。 2010 年房地产市场环境回顾 昆明是中国西南重要城市，作为云南的经济、政治、文化中心，经济发展带动昆明房地产逐 渐步入增长通道。昆明并非中央重点调控城市，保障性住房、城中村改造等是昆明重点措施。 房地产的发展不能离开城市的发展。昆明作为云南省会，经济、政治、文化中心的地位 不可动摇，城市化进程的脚步逐渐加快，昆滇经济带动着昆明房地产市场一同发展。 自2006 至2009 年的四年间，昆明的GDP 从1203 亿元增长到1809 亿元，实现增长600 亿元，增幅高达 50% ；在产业结构方面，第三产业在经济发展过程中比重不断加大，2009 年达到48.1% ；基本完成了“十一五”预期。 与此同时，城市发展，交通先行的发展布局充分得到坚决贯彻。2009 年，财政收入仅 456.15 亿元，而1600 亿元的社会固定资产投资中，城镇投资为1555.10 亿元，占到97%， 其中大部分为基础设施建设。 2006 年至2009 年昆明房地产开发投资增速一直落后于全社会固定资产投资增速，2010 年上半年昆明的房地产投资额为176.95 亿元，与2009 年同期相比仅增加了3 亿元，增幅仅 为1.8%，昆明房地产投资进入低谷。下半年虽然有所回升，但力度微弱，截至10 月份，房 地产投资仅266.73 亿元，比2009 年同期增加4.5% 。 政策支持保障房建设，规范城中村改造 与经济环境相比，政策影响则更为直接。但由于昆明并非重点调控城市，所受影响不大。 保障性住房、城中村改造、昆明土地一级开发政策是2010 年昆明政策的三大焦点，其走向 和实施情况将直接影响未来2-3 年昆明房地产市场的走向。 在中央压力下，自 2010 年起至2012 年 3 年内，昆明市将通过政府统建、政企共建、 企业自建等方式建设保障性住房12 万余套，其中，城镇保障性住房6 万余套，农村保障性 安居工程6 万套。同时根据现行的昆明规定，要求在新建房地产项目中，必须配建的经济适 用房的建筑面积比例将不得低于开发项目中住宅总建筑面积的10%-15%，这一规定在今年的 开发项目中通过规划审批手段被严格要求实施。 城中村改造相关政策 2010 年是昆明“城中村改造”第三个年头，2010 年城中村改造相关政策导向更多倾向 解决城中村改造项目进程中技术规范与各方关系协调处理。 4 月8 日，昆明市西山区政府发出《关于城中村改造项目住宅建筑密度调整通知》，明 确提出昆明城中村改造项目，凡是没有开工建设的，申报的住宅建筑高度原则上不低于 40 层，建筑密度控制在18%以下。 10 月18 日，昆明市政府相关部门重新制定了预售管理办法。从2011 年1 月1 日起， 经规划审批为7 层（含7 层）以下的商品房预售项目，必须在完成结构工程并封顶后，才能 审核发放预售许可证，7 层以上的商品房则要求完成地面7 层以上结构工程才能发放预售证。 而在此之前，昆明的预售房管理规定仅要求投资额达到25%，地面征服零即可。此规定对于 开发商而言，资金链将迎来相当的考验。 昆明土地政策 2010 年7 月28 日，昆明市人民政府发出《昆明市社会资金参与土地一级开发整理项目 的办法》、《昆明市人民府关于推进土地一级开发整理全覆盖工作的通知》，昆明市政府将昆 明市城市发展建设与投资各方利益进行平衡。未来2 －3 年，昆明土地一级市场与二级开发 联运开发格局基本形成。 2010 年土地市场回顾 截止 2010 年 11 月，昆明土地市场成交良好。但由于收储工作推进缓慢，前三季度，仅完 成年度目标的 11.5%，导致2010 年土地供应计划难以完成。供应的减少，市场预期的热度 共同推动土地价格快速上涨。 从各类型用地的成交情况看，工业用地是 2010 年成交量最大的用地类型，占比超过 56%，主要集中于工业园区。而住宅用地占比仅为24%，供应量的减少以及住宅市场的繁荣， 导致住宅用地价格出现上涨。以住宅为主的土地价格分布为：主城一环内土地价格为742-942