2012年云南宜良双禄时代鼎城住宅项目前期营销策划报告_90p_销售推广方案.ppt

第一步：梳理核心价值点挖掘核心竞争力 梳理项目价值点，挖掘项目核心卖点； 通过竞争对手点对点分析，寻求项目核心竞争力。 第二步：基于价值点制定有效的策略组合 基于项目价值点、竞争对手、客户，制定组合营销策略； 通过推广、展示、促销等营销策略组合取得阶段性成果； 第三步：多渠道拓展客户资源 通过客户分析，建立项目完善的客户渠道体系； 多渠道拓展客户资源，全线出击，全员营销。 第四步：通过造场活动逼订成交，实现淡市销售突围 通过现场展示、旺场活动、销售配合等造场活动坚定客户信心； 利用造场活动，建立畅销局面，通过口碑宣传，形成良性循环。 营销步骤 —客户拓展— 拓客+截客 客户群 一类客户： （核心） 二类客户：宜良经商人士、私营业主 三类客户：周边乡镇改善性需求客户 四类客户：昆明客户，周边城市自住客及投资客 宜良企业单位职工及管理层 中小学校教师 政府公务员、铁路职工 周边企业管理层及其员工 方式 关键地点户外广告牌及导视 楼体广告、外场包装 大型超市/社区及商场巡展 旺场活动拓展客户 针对不同市场的行销派单及 资料的发放 线上：关键位置户外广告拦截；线下：短信、巡展 短信、报纸、广播、网络 组织线上团购 方式 方式 方式 一类客户：留住属于自己的客户，看好自己的蛋糕 推广：围墙广告、户外广告、道路导视； 营销：登门拜访、企业联谊、社区巡展、意向团购等 二类，三类客户：以线下渠道拓展周边区域的客户，成本相对较低 推广：设置市内品牌展示中心； 营销：行销队伍派单扫街；在人群密集度高的超市、商场、电影院巡展，吸纳更多客户来源 四类客户：通过媒体组合拓宽项目覆盖范围 推广：报纸、网络、行业杂志宣传；短信、广播覆盖； 营销：组织线上看房及团购 —拓展方式— 建立项目客户渠道体系，多渠道积累客户资源，同时加强客户关系的维护 —客户渠道— 客户渠道 内部渠道 外部渠道 推广吸客 老带新 朋友介绍 关系户 合作单位 社区巡展 团购拓展 异地客户拓展 竞争客户拦截 外展行销 圈层营销活动 户外网络短信 广播报纸 阶段 目标 说明 要点 导入期 形象导入 区域形象占位，户外与DM单相结合，触发市场关注，开始接受咨询登记 线上形象导入、线下行销 蓄水期 项目蓄客 蓄水。区域造势，炒热新城板块，制造项目市场话题；开始认筹，外展行销，高效畜客 形象渗透、线下渠道 开盘期 首批产品“火爆热销” 开闸。开盘活动营销，通过价格、营销两个方向全线突破 项目展示、开盘策略 续销期 住宅产品进入尾盘期 放水。持续销售，继续使用价格/老带新策略，保证项目销售 活动推广、价格策略 2012.6-9 2012.9-12 2012.12-2013.1 2013.1-3 蓄水期项目造势，区域热点炒作，活动开展，线上线下并进 开盘强销期密集活动，增强攻势，情景体验，实现开盘热销 续销期持续加推，客户层扩大，实现销售目标 导入期形象导入，线上户外，线下行销 —营销阶段划分— 8.1灯光包装系统到位 签订合同 营销 节点 开盘 阶段 划分 导入期 开盘强销期 预 选房 推广 渠道 DM单派发、户外广告、SP活动、直销走访、渠道营销、口碑营销、短信广告、报纸广告、行业杂志报道、广播广告 认筹活动 团购 产品说明会 营销中心开放 续销期 物料 设计 围墙及户外广告更换画面、认筹卡、户型折页、海报、楼书、报广平面、活动物料、外展物料、开盘物料等 提交 方案 认筹活动执行方案、团购执行方案、产品说明会执行方案、开盘价格体系、世纪中心开盘策略及活动方案 围墙、海报制作 楼书、户型折页制作 花街派单 户外内容更换 发布开盘报纸广告 户外及DM制作 招商手册制作 —营销总控图— 6月 10月 时间 12月 7月 2012年 8月 9月 1月 2013年 2月 3月 认筹卡及物料制作 迎新答谢会 乡镇巡展 招商说明会 蓄水期 工程 节点 7.10营销中心到位 10.1实现正负零 11月 1.30样板房、样板园区到位 营销重点：项目形象导入，线上渠道宣传,线下行销 目标：实现项目形象的强势认知与市场客户对项目价值的认同 关键举措： A、形象导入 C、线下行销 B、线上户外、围墙、DM单宣传 第一阶段2012.6-9月 第二阶段 2012.9-11月 第四阶段 2013.1-3月 —第一阶段：导入期— D、营销中心开放 第三阶段 2012.12-2013年1月 阶段目标 围绕双禄集团、鑫瑞地产品牌，在宜良城区对双禄时代鼎城进行宣传推广，线上线下相结合实现短期内的有效客户积累 推广主题 宜良新核 · 时代广场旁 ·15万㎡地标荣耀杰作 媒体推广 户外、围墙、公交车身、短信、DM单、海报、楼书 推广策略 启动品牌强势宣传，以“双禄大酒店完