房地产管理基本制度与政策 86p.ppt

★掌握 四、房地产抵押合同 1、为要式合同 2、为主债权债务合同的从合同 《物权法》第172条：担保合同是主债权债务合同的从合同，主债权债务合同无效、担保合同无效，但法律另有规定的除外 导致《担保法》第5条第1款无效：主合同无效，担保合同另有约定的，按照约定 注意：不允许当事人约定主合同无效，担保合同仍有效。 ★掌握 五、房地产抵押登记 1、该登记是强制性的，且为抵押权的生效要件； 2、区分登记的效力和合同效力 区分原则　　 《物权法》第15条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 （1）区分了登记的效力和合同效力 。 （物权效力）（债权效力） （2）未办物权登记的，不影响合同效力（一房多卖情况下合同有效）。 房地产抵押登记 （3）除法律另有规定或合同约定外，合同自成立时生效 （附条件或附期限） 《合同法》司法解释（一）第9条 注意：根据区分原则，原《担保法》第41条无效 当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。 抵押权的效力 ★掌握 抵押权是价值权而非实体权，亦即就抵押财产变价而优先受偿的权利。 效力： 对内优先：抵押权之间冲突的，顺位清偿 对外优先：抵押物被查封、执行时，优于执行的债务清偿 房地产抵押权的实现 熟悉 1、抵押权实现方式 当事人协议实现：协议折价或拍卖、变卖（应参照市场价格） 通过法院实现：拍卖、变卖 2、清偿顺位： 已登记＞未登记； 先登记＞后登记 都未登记的，按照债权比例清偿。 3、抵押权人应在主债权诉讼时效期内行使抵押权 诉讼时效：普通时效、特殊时效、执行时效 练习题 单选 1、购买经济适用住房不满（A）年的，不得直接上市交易。 A. 5年 B. 10年 C. 15年 D. 20年 2、购买商品房合同当事人应当就保修范围、保修期限、保修责任等作出约定，保修期从（D）之日起计算。 A. 竣工 B. 综合验收 C.合同生效 D.交付 练习题 3、下列关于房地产抵押的说法，错误的是（C） A. 抵押合同是主债权债务合同的从合同，主合同无效，从合同也无效； B. 抵押人可以将几宗房地产一并抵押，也可以将一宗房地产分割抵押； C. 学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位可以以其设施为自身债务设定抵押； D. 最高额抵押权设立前已存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。 练习题 4、甲公司因资金不足，以其房屋抵押，分别向A、B、C三家银行贷款，其中向A银行借得贷款100万元、B银行300万元、C银行500万元，并先后办理了房屋抵押权登记。C银行因害怕甲公司不能到期偿还债务，与A银行和甲公司商定，交换抵押权的顺位，C银行支付A银行50万元作为补偿，并办理了房屋抵押登记。后来，甲公司因经营不善，无力偿还三家银行的到期债务，银行拍卖其房屋和建设用地使用权，仅获得价款600万元。下列关于三家银行的受偿价款，正确的表述为（D） A . A银行100万元、B银行300万元、C银行200万元； B . A银行得不到清偿、B银行300万元、C银行300万元； C . A银行50万元、B银行300万元、C银行250万元； D . A银行得不到清偿、B银行100万元、C银行500万元。 练习题 多项选择 1、商品房销售可以按（BCD）计价。 A. 栋 B. 套（单元） C. 套内建筑面积 D. 建筑面积 2、下列房屋中属于不得出租的为（AD） A. 违法建筑； B. 未取得房屋所有权的； C. 权属有争议的； D. 不符合安全、防灾等工程建设强制标准的。 第二部分 房地产权属登记 制度与政策 第一节 房地产登记概述