房地产基本制度与政策第二章_建设用地制度与政策.ppt

案例3：?经X市政府批准，房地产开发公司A与X市土地管理局签订了R地《国有土地使用权出让合同》，合同中规定：“R地用于开发住宅，土地使用年限为70年”。在办理相关手续并缴纳2000万元土地出让金后，A公司取得了R地的《土地使用权证》。?????此后，?A公司因故未对R地进行开发，而将其使用权以3000万元的价格转让给了房地产开发公司B。X市土地管理局为此对A公司进行了行政处罚。A公司对X市土地管理局的行政处罚决定不服，向X市土地管理局的上级行政主管机关提起行政复议申请，要求撤销X市土地管理局的行政处罚决定。 问：A公司取得国有土地使用权后，未经开发就将土地转让给他人的行为是否违法？ 分析：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。 ???? 本案申请人A公司取得国有土地使用权后，未经开发就将土地转让给他人的行为显然违反了上述规定，应属违法转让土地使用权的行为。????? 违法转让国有土地使用权须承担相应的法律责任：???《中华人民共和国城市房地产管理法》第65条规定：“违反本法第38条第1款的规定转让土地使用权的，由县级以上人民政府土地管理部门没收违法所得，可以并处罚款。”????? 因此，X市土地管理局对A公司进行的行政处罚，是有法律依据的。? 第三章 城市房屋拆迁管理制度与政策 本章内容 第一节 城市房屋拆迁管理概述 第二节 城市房屋拆迁补偿与安置 第三节 城市房屋拆迁纠纷的处理 第四节 现状与案例 * 土地出让方式的弊端： 1、土地价格该市场化的未市场化，导致价格的市场化形成部分占比偏低。这是土地价格形成机制最突出的问题。截至2005年底，“招拍挂”出让土地面积占全部出让土地面积的比例只有35％。特别是经营性土地该市场化而未市场化的问题比较突出，工业用地和经营性基础设施用地，大部未按市场机制运作。 2、“已化”与“未化”两部分并存，形成价格“双轨制”。这种价格双轨制导致了套利的机会主义倾向：以“非经营性用地”的名义，通过协议出让甚至行政划拨方式，低价或无偿取得土地，之后再全部或部分转为经营性用地，套取高额的利润。 3、即使有偿交易部分，权力部门处于“双重垄断”地位。 双 重 垄 断 在我国当前的土地市场中，权力部门实际拥有“双重垄断”的权力：一方面，面对土地的拥有者（特别是农民的土地），权力部门是“垄断买方”，土地要转换性质，必须首先“卖”给政府。这种强制力使权力部门与农民之间存在一种不对等的交易。另一方面，面对“购房群体”这一最终消费者，权力部门又是上游要素——土地的“垄断卖方”，消费者要购房实际上必须先从政府处购买土地。这又是一种不对等交易。在这种“双重不对等交易”框架下，无论是权力部门操纵土地价格直接拉高土地成本（据了解，土地成本一般要占到整个房屋成本的30%～40%左右），还是与潜在的土地需求者合谋（权力与资本合谋）所引致的“租金”成本，最终都传递下去表现为高房价。导致“两损”——农民、市民受损。 第三节 出让土地使用权 四、土地使用权出让合同及其管理 1、土地使用权出让，应当签订书面出让合同。 2、土地使用权出让合同的履行。用地单位必须按合同约定使用土地，超过开工满1年未动工的，按地价款的20％以下征收土地闲置费。满2年未动工的，可无偿收回土地使用权。 《城市房地产管理法》规定：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。 五、出让土地使用权的续期 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需继续 使用土地的，应当最迟于期满前1年向土地管理部门提出申请。 (九) 第四节 集体土地征用 嘉禾口号 谁影响嘉禾发展一阵子,我影响他一辈子 征地制度与社会冲突 在近三年我国群体性事件中，约有65％与土地征用有关 　近20年来国家向农民征地约1亿亩，共获得征地补偿费与市场价的差价约为2万亿元 这些地区一般人均耕地不足0.7亩，每占用一亩耕地就会造成1.4人失去土地，依此推算，13年来全国共有6630万农业人口失去了赖以生存的土地 土地冲突 土地作为一种稀缺的资源在人地矛盾十分突出的今天不可避免地成为利益纠葛的焦点 农村征地纠纷在