某某地产事业部房产开发成本核算制度.doc

地产事业部房产开发成本核算制度V1.0（试行） 第一章 总 则 一、制定目的 为了准确核算开发成本，真实、完整地提供成本会计信息，便于成本资料的比较和分析，根据《中华人民共和国会计法》、《企业会计准则》和《房地产开发企业会计制度》以及相关税收法律法规，结合地产事业部各公司经营业务特点，特制定本办法。 二、适用范围 本办法适用于地产事业部各公司。 三、成本核算任务 各公司成本核算的任务是：要建立和完善成本核算基础工作，严格遵守成本开支范围，合理确定成本核算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，准确结转销售及租赁成本。 四、工作职责 （一）核算涉及的部门主要有：前期开发中心、、工程中心、营销策划中心、总工办、服务中心、审核部、财务部。 （二）各部门职责： 1.前期开发中心： ⑴ 申报立项； ⑵ 取得立项、建筑用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、建设工程施工许可证等各项规证后3个工作日内按照《各部门留存规证明细表》将各项规证复印件传送至工程中心、总工办、审核部、财务部等相关部门； ⑶ 按照成本核算对象支付涉及本部门的各项工程费用 ⑷ 配合财务部门提供成本分摊及成本结算所需资料 2.工程中心 ⑴ 确认成本核算对象 ⑵ 按照成本核算对象支付涉及本部门的各项工程费用 ⑶ 配合财务部门提供成本分摊所需资料 ⑷ 按月出具《成本费用表》 3.营销策划中心 ⑴ 按照成本核算对象支付涉及本部门的各项工程费用 ⑵ 配合财务部门提供成本分摊所需资料 4.总工办 ⑴ 按照成本核算对象支付涉及本部门的各项工程费用 ⑵ 配合财务部门提供成本分摊所需资料 5.服务中心 ⑴配合财务部门提供成本结算所需资料 6.审核部 ⑴ 审核工程量及各项工程费用支出情况 ⑵ 进行成本结算 7.财务部 根据各部门提供资料，正确归集、分配成本支出，准确及时进行成本结算及成本结转，根据生产经营需要提供各种成本报表。 各部门均需遵照本制度履行部门职责，按照规定时间、格式提供相关资料。未按规定时间、格式传递资料的，对责任部门负责人罚扣品牌积分。 第二章 成本核算的基本程序 一、根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。 二、根据成本核算及管理的要求，设置有关成本核算会计科目和账薄，按成本核算对象归集开发成本。 三、及时、准确结转完工开发产品成本。 四、准确计算开发产品单位成本，根据配比原则正确结转完工开发成品的销售成本和租赁成本。 五、编制成本报表，总括反映各成本核算对象的成本情况和各成本项目情况。 第三章 成本核算对象的确定 一、确定原则 （一）成本核算对象的确定要满足公司的任何一项开发建设费用支出的归集。 （二）成本核算对象的确定应满足成本计算的需要，便于成本费用的归集，利于成本的及时结转，适应成本监控的要求。 （三）成本核算对象应在开工前确定。一经确定后不能随意变更，以保证成本核算的准确性。 二、开发成本核算对象的确定方法 各公司可根据上述原则，参照下列方法，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定房屋产品的成本核算对象。 （一）房屋开发成本核算对象的确定方法 基本确定方法：在前期申报立项的基础上考虑以下因素做合并立项或者拆分立项处理： 1.　是否分期开发； 2.　是否根据不同的施工队施工或总包划分成不同区域即标段； 3.　产品功能（如厂房、民宅、写字楼、SOHO独栋）是否相同； 4.　功能相同的产品物业类型（如单层厂房、多层厂房、定制厂房）是否相同； 5.　标段、功能、物业类型均相同的产品开发、竣工时间是否接近。 根据上述因素的不同结果组合，确定成本核算对象如下： ● 如果项目分期开发，每期内不划分标段，且产品功能、物业类型、开发、竣工时间接近，可以分期划分成本核算对象。如：新亦一期、新亦二期 ● 如果项目分期开发，但开发产品物业类型不同，可以在分期基础上按物业类型划分成本核算对象。如：东区二期—定制厂房 ● 如果两个不同项目，但由同一施工队伍施工或总包，并且产品功能、物业类型、开发、竣工时间接近，可以合并作为成本核算对象。如：SOHO二三期 . 涉及考虑因素多于上述列举情况下，按照上述相同的方法将该因素与上述因素的不同组合结果确定成本核算对象。 (二)对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本 三、确定开发成本核算对象的程序 （一）确定部门 前期开发中心完成立项手续后，工程中心结合招标中心的招投标情况，根据上述确定方法确定成本核算对