宏鼎--畅溪园房地产项目可行性研究报告.doc

目 录 一、总论………………………………3 二、市场调研分析……………………5 三、项目综合定位……………………20 四、项目投资估算……………………35 五、财务分析…………………………44 六、风险分析与对策…………………44 七、研究结论及建议…………………45 八、附表………………………………48 总 论 1、项目建设背景 根据潍坊市城市发展的需要以及玄武街区所有工业园“退城进园”全部搬迁到济青高速路以北工业园的规划要求，宏鼎置业股份有限公司通过自行开发该地块。基地面积合计1.7722公顷。开发建设用地及土地用途性质变更手续由潍坊市土地管理局和市规划局办理。 该项目初步方案设计已经完成，各项前期工作和规划报批方案工作已相继展开。 2、项目概况 （1）项目名称：“宏鼎—畅溪园” （2）建筑规模：七栋多层、一栋高层 （3）建设地点：潍坊市新华路北首 （4）规划用途：居住、商业 （5）建设单位：宏鼎置业股份有限公司 （6）经营类型：房地产经营 （7）企业性质：股份有限公司 （8）企业概况：宏鼎置业股份有限公司于 年 月正式成立。公司现有员工 人，其中各类职称的技术经济管理人员 人，注册资金 万元。公司资金技术实力雄厚、管理严密，能够独立承担各类大中小型房地产项目开发与建设，目前在规划和开发建设的项目有：潍坊市新华路北首，宏鼎—畅溪园小区。公司采取新工艺、新技术，不断坚持科学管理，以“开拓、求实、优质、高效”为宗旨，竭诚为社会各界服务。 （9）工程概况：“宏鼎—畅溪园”规划总用地2.2614公顷，其中，城市道路用地0.4892公顷，可建设用地1.7722公顷。地上建筑面积4.60万平方米，其中高层住宅建筑面积2.30万平方米，多层建筑面积2.10万平方米，商业及配套建筑面积0.20万平方米，地下停车场建筑面积0.88万平方米。规划居住户数364户，容积率2.6，建筑面积28.16%，绿化率34.7%，停车位382个，其中地面停车位100个，地下停车位264个。 3、可行性研究报告编制依据 （1）《关于“宏鼎—畅溪园”项目建议书的批复》； （2）潍坊新兴设计研究院《“宏鼎—畅溪园”项目初步规划方案》； （3）建筑工程公司地质勘测资料； （4）审计事务所验资证明； （5）《潍坊市土地使用变更通知书》 （6）《建设项目经济评价方法与参数》； （7）《房地产开发项目经济评价方法》； （8）《投资项目可行性研究指南》 4、可行性研究报告的范围 根据“宏鼎—畅溪园”项目建议书批复和初步规划方案，本研究工作范围主要是住宅市场分析及营销战略、建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。 5、研究结论及建议 本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，项目建设规划手续已在办理，部分建设资金通过自筹和银行贷款来解决，其余部分由预售房款解决，现场建设条件具备。户型规划为中档偏低住宅，根据对潍坊市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。 从目前房地产市场分析，商品住宅结构性矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再进一步的市场调研，尤其是面积较大的商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型和面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。 市场调研分析 潍坊市概况 ·潍坊位于山东省中部，被誉为“山东的后花园”，东与青岛、烟台接壤，西同淄博，南与临沂、日照为邻、北临渤海莱洲湾。 ·潍坊市辖４区、６市、２县、３个市属开发区，面积１.５８万平方公里，人口８５０万，是著名的世界风筝都、中国优秀旅游城市、中国人居环境奖、水环境治理优秀范例城市、入选２００６年中国特色魅力城市。 ·潍坊区位优越、交通便捷，位于山东半岛中部，地处济南、青岛中间，占据半岛城市群中心位置。境内有济青、潍莱、东青三条高速公路和胶济、胶新、大莱龙、益羊、青临五条铁路，是全国公路交通主枢纽城市。潍坊机场已开通北京、上海、广州、海口、大连等航线，是全国四个航空邮件处理中心之一。 ·２００７年潍坊市生产总值完成２０５６.２亿元，按可比价格同比增长１５.８％；按常人口计算，人均ＧＤＰ达到２３３４９元。 二、城市规划与发展目标 整体空间格局规划 根据潍坊市总体规划（２００６－２０２０年）确定，潍坊市将按照“东扩西延、南控北展”的发展战略，规划为“一心、一环、一廊、一轴”的空间结构，主要形成四大版块。 规划还确立了“两基地、一中心、一枢纽”的战略定位，提出了“壮大中心城市、带动区域发展”的城市发展策略，确定了市域“一主五副两翼”的城镇空间结构，重点打造以中心城区为核心，以安丘、昌邑、昌乐、寿光和滨