长沙市火车北站棚户区改造（一期土地整理）工程可行性研究报告.doc

目 录 第1章 总 论 4 1.1. 项目背景 4 1.2. 项目概况 9 1.3. 主要技术经济指标 11 1.4. 分析结论及建议 11 第2章 需求分析 13 2.1. 需求分析 13 2.2. 建设规模与建设内容 16 第3章 场址选择 18 3.1. 地址现状 18 3.2. 场址基本条件 19 3.3. 选址适宜性与优势 21 第4章 项目建设概念性方案 23 4.1. 建设指导思想与原则 23 4.2. 土地用途 23 4.3. 项目建设目标 24 4.4. 定位与功能 24 4.5. 主要经济技术指标建议 26 第5章 环境保护、消防与劳动安全 27 5.1. 环境保护 27 5.2. 消防 27 5.3. 劳动安全 28 第6章 项目运作与管理方案 29 6.1. 运作模式 29 6.2. 运作方式 30 6.3. 项目管理主体 31 第7章 项目拆迁方案 33 7.1. 拆迁责任主体 33 7.2. 拆迁安置方式 33 7.3. 拆迁规模 33 第8章 项目工程进度计划 34 8.1. 建设工期 34 8.2. 项目实施进度安排 34 8.3. 项目管理 34 第9章 项目工程招投标 37 9.1. 项目招投标 37 第10章 投资估算与融资方式 38 10.1. 估算依据 38 10.2. 估算对象和范围 38 10.3. 估算说明 39 10.4. 投资估算 41 10.5. 融资方式 41 10.6. 配套政策支持 42 第11章 项目收入与平衡测算 44 11.1. 项目收入测算 44 11.2. 项目平衡测算 45 第12章 社会效益评价 47 12.1. 项目社会效益 47 第13章 项目主要风险 49 13.1. 资金风险 49 13.2. 社会风险 49 第14章 结论与建议 50 14.1. 结论 50 14.2. 建议 50 附件:各估算明细表 总 论 项目背景 1、项目名称： 长沙市火车北站棚户区改造（一期土地整理）工程 2、承办单位概况 单位名称：长沙城投铁路站场迁建开发有限公司 单位性质：国有企业 法人代表：李文达 法人组织机构代码证号7 单位住所：长沙市开福区芙蓉中路一段518号芙蓉大厦4楼 注册资金：人民币壹仟万元整 法人代表简介：李文达，男，1964年3月出生，中共党员，研究生；1983年7月参加工作，曾任长沙市农财研究会秘书长、长沙市拍卖行总经理、长沙市政府采购中心书记及主任。2004年12月起任长沙城投铁路站场迁建开发有限公司董事长兼总经理。 单位概况：长沙城投铁路站场迁建开发有限公司，成立于2005年，属于国有独资的有限责任公司，注册资本1000万元。公司以市场经济为指导，以国家的产业政策为依据，充分运用现代化管理手段和先进技术、设备，行使授权范围内开发建设火车南北货站迁建职能，高效运营国有资本，促进长沙的城市建设和社会发展。公司经营范围：城市基础设施项目的投资开发建设、房地产开发经营、建筑材料销售、工程项目技术咨询及营销策划、园林绿化工程。公司系长沙铁路南北货站迁建工程项目的法人营业单位，主营业务是全心全意搞好长沙铁路南北货站迁建开发营运。 3、项目建议书编制依据 （1）与委托方签订的协议； （2）委托方提交的项目城市开发概念性要点； （3）长沙市总体规划与控制性详规； （4）市规划局《关于将火车北站为中心的地段控制为芙蓉北路金融商务中心用地有关问题意见》； （5）市政府金融证券办公室《关于将火车北站为中心的地段在规划上控制为芙蓉北路金融商务中心建设用地的请示》； （6）《中华人民共和国土地管理法》； （7）国土资源部财务司关于《土地开发整理项目预算编制暂行办法》的通知； （8）中华人民共和国国家标准GB/T 18508—2001《城镇土地估价规程》； （9）长沙市人民政府第79号令和长沙市人民政府令第104号令； （10）国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南（试用版）》； （11）国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》； （12）其它相关文件、规范、规程及强制性条文。 4、编制范围 本报告的研究范围主要是对项目建设背景、需求分析、建设规模、建设场址、建设概念要点、拆迁方案、安置方案、项目管理与运作方案、投资估算和资金筹措方案、经济效益与社会效益等进行分析论证。 5、项目建设的必要性 长沙市火车北站棚户区改造（一期土地整理）工程项目的建设，主要是对芙蓉路沿线，火车北站正门以北，双鹤医药大厦以南以及双鹤医药以北，好来登酒店以南等十三块零星棚户区进行拆迁，并对拆迁后的地块进行整理，使其达到六通一平可开发用地标准，为发展芙蓉北路金融商务中心服务，其建设的必要性主要体现在