“西信产业园”项目_写字楼需求市场分析报告.ppt

前言 鉴于西信产业园具有的高科技行业特征，因此在需求调查上主要针对高科技企业进行分析，并以整体市场状态作为大背景进行综合比较。 本次调查分析的数据资料主要来自于西信生产力中心提供的调查报告，同时结合了我司对重庆写字楼市场现状的调查分析和相关市场资料统计分析。 一．重庆写字楼市场需求现状 （一）从企业办公现状看需求 重庆目前的写字楼市场，普遍存在物业档次不高、商务氛围不够成熟、服务水平低劣、公共区域装修简陋、硬件设施落后、商务配套欠完善等问题，虽然也出现了一批上档次的写字楼项目，但总体来说，真正具有高品质的写字楼寥寥可数，远远不能满足直辖市商务办公市场的需求和整体形象。 根据调查，重庆企业目前的办公现场地除现有的在使用中的、有着正式写字楼物业形象和称号的办公物业，如大都会、泰兴科技大厦、重庆数码港、西亚商务大厦、渝高大厦、渝高广场、帝豪名都外，另外还有大量中小型企业散布在诸如孵化楼、创业楼、老旧办公物业、甚至住宅楼中办公。如渝州电脑城3-9层就作为办公用房出租，渝高广场B座作为住宅使用，其仍有28%左右的公司性客户在内办公。 企业对物业选择比例图 （二）从在售物业看需求 重庆市目前在售写字楼中比较典型的有：跃华·国际商务、东和银都、浪高·凯悦、重庆国际商务大厦、渝高广场CD座、华宇名都城、中信实业大厦、华宇·世纪银河等。从这些楼盘的销售面积来看，目前重庆写字楼市场供应量以中小户型为主，面积集中在40-150平方米左右，入驻企业绝大部分为中小型企业。 而从西信产业园主要针对的高科技企业客户需求情况来看，200—500平米以及500平米以上的办公面积需求占据主流。从中我们可以看出，目前市场上普遍缺乏能满足高科技企业大中型办公场地需求的写字楼。 由此，我们可得出： （三）从现有物业租售价格看需求 现状分析 重庆较有代表性的写字楼物业销售价格主要集中在3000-4000元/平 方米之间（建筑面积），租赁价格主要在30-50元/平方米之间。其中江北 区域写字楼物业销售价格主要集中在2500-3000元/平方米之间（建筑面 积），租赁价格主要在25-40元/平方米之间，与渝中区相比差距较大，与 石桥铺、南岸、九龙坡也略低一点，与沙坪坝基本相当。 而从高科技企业需求调查来看，在办公物业的租购价格方面，大部 分企业办公物业的购买价格集中于2000-5000元/m2的中间价位，说明这 是目前一种比较大众化的价位；在租赁价格上，20-50元/月/m2的比例最 高，占了总体的40%；其次是10-20元/月/m2；10元/月/m2以下以及50元/ 月/m2以上的比例较少。 ? 需求特征3： 目前高科技企业办公场地的购买价格比市场平均价位略高，说明高科技企业对中高档次写字楼要求较大。 总体上说，目前高科技企业办公场地的购买价格在2000—5000 元/平米之间、租赁价格在20—50元/平米之间，与市场平均价位相 比，略有偏高 ；与江北区域写字楼价格相比，偏高趋势更为明显。 由此，我们可得出： 二．现有写字楼高科技企业构成调查 1、行业比例 2．企业性质比例 3.企业规模 （1）企业办公面积 以企业办公面积大小作为划分的标准：办公面积在 500平方米以上为大型企业，办公面积在200-500平方米为中型企业，办公面积在 200平方米以下为小型企业。 本次被调查企业办公空间面积在500平米以上数量最多，占了36%的比例，这其中又以产值在1000万以上的科技企业居多；其次是100-200平米的企业，占了总体的30%；最少的是办公面积为50-100平米的企业，只占了总体的13%。 （2）企业员工人数 （3）企业产值 本次被调查企业中年产值在1000万以上的最多，占企业总数 的33%。其中研究类企业中60%的年产值在1000万以上；科技类 企业中35%的年产值在1000万以上；而服务类和其它类企业年产 值达到1000万的较少。 年产值200万以下的企业居第二位，占企业总数的25%，主要 是服务类企业，服务行业43%的企业年产值在200万以下。 年产值200—500万的企业排名第三，占企业总数的19%。主要是 服务类企业和科技类企业。 年产值500—1000万的排在最后，占企业总数的16%。主要 是其它类企业，其它类行业43%的企业年产值在这一档次。 ? 总体上说，研究类企业整体年产值最高，其次是科技类企业，再