2012年深圳璞悦山别墅项目营销策略报告.ppt

在售别墅为220-250㎡叠拼，库存约80套，均价5~6万；少量380-400平独栋在售，均价8万-11万元/平，250-340平联排别墅，均价6万-8万元/平 一级竞品分析：曦城四六期 关键词：纯别墅区、招商华侨城品牌、生态资源 项目规划图 项目基本信息 1 2 3 项目竞争解析 项目占地 2.3万㎡ 总建面 2.8万㎡ 位置 宝安中心区 主力户型 叠墅220-250㎡，联排250-340㎡，独栋380~400㎡ 2012供应总套数 118 供应总面积 — 上一次推售时间 2012.5 产品打造：纯粹生态别墅项目； 推售时间：所有别墅均已推售，后续无新品加推； 销售策略：叠拼别墅均价5~6万/㎡，独栋8~11万，联排6~8万 营销表现：招商、华侨城联手开发，享受72万㎡宝安公园、铁岗水库、西丽水库，7万㎡商业配套 高端教育配套，曦城协同学校 二级竞品分析：公园大地 关键词：大社区、鸿荣源品牌、公园资源 项目规划图 项目基本信息 1 2 3 项目竞争解析 在售别墅为260-330㎡联排，目前库存约57套，均价为3.5万~5万/㎡ 产品打造：大社区，有小户型产品，豪宅社区纯粹性不足； 推售时间：所有别墅均已推售，后续无新品加推； 销售策略：联排别墅均价3.5-5万/㎡； 营销表现：龙岗中心城高品质大社区，拥有189公顷龙城公园生态资源 项目占地 34.5万㎡ 总建面 82.7万㎡ 位置 龙岗中心城 主力户型 别墅260-330㎡ 2012供应总套数 100 供应总面积 — 上一次推售时间 2011.8 二级竞品分析：星河时代 关键词：星河品牌、双地铁、名校和商业 项目规划图 项目基本信息 1 2 3 项目竞争解析 项目占地 20万㎡ 总建面 46.9万㎡ 位置 龙岗中心城 主力户型 高层89-180㎡ 别墅210-300㎡ 2012供应总套数 87 供应总面积 — 上一次推售时间 2011.11 在售别墅为210-260㎡叠拼，目前库存约87套，均价3~5万/㎡ 产品打造：大社区，有小户型产品，豪宅社区纯粹性不足； 推售时间：所有别墅均已推售，后续无新品加推； 销售策略：联排别墅均价3-5万/㎡； 营销表现：城市型别墅，拥有8万㎡cocopark，深圳实验学校，地铁3号线 二级竞品分析：紫麟山 关键词：大社区、生态资源 项目规划图 项目基本信息 1 2 3 项目竞争解析 项目占地 14.5万㎡ 总建面 20.3万㎡ 位置 龙岗 主力户型 别墅200-568㎡ 2012供应总套数 50 供应总面积 5万㎡ 上一次推售时间 2011.8 在售别墅为226-313㎡联排，目前库存约35套，均价3万/㎡ 产品打造：高端大社区，豪宅社区纯粹性好； 推售时间：所有别墅均已推售，后续无新品加推； 销售策略：联排别墅均价3万/㎡； 营销表现：别墅区容积率仅0.59，同时拥有山体资源 二级竞品分析：金地天悦湾 关键词：金地品牌、大户型社区、生态资源 项目规划图 项目基本信息 1 2 3 项目竞争解析 项目占地 15.73万㎡ 总建面 23万㎡ 位置 观澜 主力户型 395 ㎡双拼，260-300㎡联排，225-245 ㎡叠加 2012供应总套数 150 供应总面积 5~6万㎡ 上一次推售时间 2011.9.10 在售别墅为395 ㎡双拼，260-300㎡联排，225-245 ㎡叠加共计125套，均价5~6万 产品打造：高端大社区，豪宅社区纯粹性好； 推售时间：6月推出28套联排别墅，目前库存较大 销售策略：联排别墅均价6万/㎡； 营销表现：金地品牌和鹭湖生态资源 竞品小结 竞品核心优势总结起来可概括为：品牌型、资源型、产品型和地段型。一般来说， 地段型和资源型较难以兼具，因此具备城市资源属性的产品更具有稀缺性； 1 品牌开发商（如星河、金地、鸿荣源等）的竞品在客户接受度上较非品牌开发商 竞品明显具有优势，因此别墅需要具备品牌驱动型价值； 2 稀缺的自然资源占有是别墅实现高溢价的必要因素，城市型别墅（如十二橡树、 中央原著等）整体溢价能力不足。 3 万科·璞悦山别墅价值分析：城市CBD双拼别墅群 占据城市CBD核型区位。项目位于银湖山北豪宅区，紧邻福田CBD，接驳快速干线和轨道交通，南坪快速15分钟抵达福田CBD， 30分钟内直达全市六大区域中心，未来坂银大道开通实现5分钟罗湖和福田中心，占据城市CBD最中心区位； 全市唯一的纯双拼别墅群社区。项目42套全部为双拼别墅，为2012年深圳唯一纯粹双拼别墅群，定位更纯正更高端。受“禁墅令”的限制，