深圳南山前海湾地铁上盖物业项目可行性分析报告送审稿.doc

深圳市地铁有限公司 深圳南山前海湾地铁上盖物业项目 可行性研究报告 第一部分 项目总论 一、项目背景 项目名称 深圳地铁前海湾车辆段上盖项目 委托方 甲 方（委托方）：深圳市地铁有限公司（以下简称甲方） 地 址：深圳市福田区福中一路1016号 电 话：（0755 传真：（0755承担可行性研究工作的单位 乙 方（受托方）：中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称乙方） 地 址：深圳市福田区民田路新华保险大厦3楼 电 话：（0755 传真：（0755研究工作依据 《房地产开发项目经济评价方法》 （建设部：建标[2000]205号） 《建设项目经济评价方法与参数》 （国家计委、建设部：计投资[1993]530号） 《关于印发经济评估方法的通知》及附件 （中国国际工程咨询公司：咨经[1998]11号） 开发公司提供的相关资料 国家及深圳经济建设的方针、政策和城市规划 项目建设规模和内容 根据开发公司提供的相关资料，以及我司根据市场研究确定的容积率，项目的规划设计指标见下表。 序号 名称 数据 单位 1 总用地面积 489660.38 平方米 上盖物业用地面积 216301.8 平方米 物业部分用地面积 138592.94 平方米 上盖政策性住房用地面积 134765.64 平方米 2 总建筑面积 1410000 平方米 商品房用地建筑面积 807850 平方米 住宅 395130 平方米 商务公寓 48670 平方米 办公 224300 平方米 商业 81100 平方米 酒店 26250 平方米 幼儿园等配套 32400 平方米 政策性住房用地建筑面积 602150 平方米 3 建筑覆盖率 不大于40% 4 建筑间距 满足深标及消防规范要求 5 建筑高度或层数 120米及200米 6 绿地率 ≥30% 二、可行性研究结论 市场预测 前海片区是深圳未来重点发展的核心地区，属于深圳5大城市战略分区之一的西部滨区，定位为以商务服务功能为主的高端服务区，是深圳建设滨海城区、构建中心服务体系的重要组成部分。与宝安中心区一起，未来将成为深圳高强度发展的CBD。本项目正处于未来前海湾CBD区东南角。 长远来看，该区域房地产市场具有广阔的发展空间，项目发展潜力巨大。 项目建设进度 工程于2008年报批报建，2009年初开始动工，预计2013年11月底全部完成竣工验收，开发建设工期历时6年。各宗地建设进度如下： T201-073宗地：包括1、2、3、11四个地块，为政策保障性住房用地。该宗地于2009年初开工，2011年12月31日前完工，历时3年。 T201-072宗地：包括6、8、9、10四个地块，为地铁上盖商住用地。2009年初开工，2011年2月完工，历时3年 T201-071宗地：包括4、5、7三个地块，为白地商住用地。2011年8月开工，2013年11月工，历时3年。 各地块的物业类型开发秩序依次为商务公寓、住宅、商业、办公、酒店。 投资估算和资金筹措 投资估算 本项目政策性用地与商住用地开发建设总投资额合计为1530956万元，开发成本及费用分别为1405153万元、125803万元，各占开发建设总投资的91.78%和8.22%。 政策性用地自2009年开工，至2011年底，历时3年，各年开发投资额分别为139233万元、104425万元、104425万元，共计348083万元。 上盖物业商住用地自2009年开工，至2013年底竣工，历时5年，共投入1182873万元。 资金筹措 本项目1/2/3/11号地块的资金来源主要有两个渠道：自有资金、政府代建费，分别为78597万元、269486万。其中78597万元为该宗地的建设资金缺口，不能由地铁公司提供，这就要求地铁公司能找到资质较好的开发商或投资商来进行融资，必要时该宗地可与4~10号地块进行捆绑，由双方共同出资进行开发。 因此，4~10号地块的资金来源主要有四个渠道：自有资金、企业融资、银行贷款、销售/经营收入再投入。该地块采用莱坊公司建议的协议/合同型合作开发模式，引进知名开发商，以提升项目的整体档次，使得项目价值最大化。就本地块而言，其资金筹措情况建议下： 筹措资金来源 筹措资金额（万元） 比例% 自有资金 444339 38% 融资金额 13330 1% 银行贷款 140658 12% 销售/经营收入再投入 584546 49% 总投资额 1182873 100% 备注：1、表中融资金额为4~10号地块2008年建设资金缺口； 2、自有资金已超过银行贷款要求35%水平的下限，可进行银行融资。