世联_中信_深圳龙岗旧改复合性城际中心项目第二阶段报告_115p_前期策划.ppt

中心区增值的KPI体系（关键绩效指标体系） 物业组合——最终确定项目的具体经济指标，影响容积率的高低 本项目容积率的确定模型——确定合理的开发方案，进行方案变量，对比利润和可实现度 利润最大化和市场可实现度是确定物业组合和容积率的追求目标； 企业自身资源状况和资金状况是限定条件； 企业战略导向和项目品牌因素是兼顾因素。 深圳高层物业类型的容积率指标可实现度与产品品质的对应关系 本项目地块资源以及与外部资源的相邻关系对项目土地利用有较大的作用； 参照目前深圳高层住宅的案例、经验及柏涛、阿特金斯等设计机构设计师的参考意见，结合项目定位及房地产开发水平等因素，项目在不同档次可能实现的容积率指标可能如下： 高品质：3.2以内，基本为一梯两户的户型设计，户型舒适度较高； 较高品质：3.8左右，户型舒适度较高，需设计师在规划手法和布局上合理处理； 较高容积率：4.8左右，设计师认为按照如此容积率，产品形式将基本为一梯四户及以上的联体楼，纯住宅部分的建筑密度达到18—20%，品质不佳。 Block8 Block9 Block10 Block11 Block6 Block7 Block3 Block1 Block2 Block5 Block4 地块分析总结 地块较集中，可建设用地多，建议容积率分解。同时将地块进行内外城打造，设置项目的公共空间，半公共空间以及私密空间。 总体而言，项目自然资源较丰富，吉祥中路延伸段有极高的商业价值。而其中，滨河及中心住宅物业的打造和非住宅物业的运作将成为项目利润增长关键因素。它主要体现在商业的长期经营上和对区域增值后对住宅的促进上。 街区商业带与其他商业建筑的串联，将是规划布局的关键 Dream of the city 城市理想 地块范围 地块价值 规划布局 还迁思考 B C D E 容积率 PART Ⅲ 还迁的思考——对项目还迁方向的思考 A 一期拆迁 三期拆迁 四期拆迁 五期拆迁 二期拆迁 拆迁时序 项目拆迁分五期进行，其中五期拆迁最后考虑，因为其归属未定，总体考虑五期。 还迁建面 还迁建面453000㎡ 还迁方向思考 拆迁分析 考虑还建80000㎡ 考虑还建123000㎡ 一期二期三期考虑还建250000㎡ 一期拆迁 三期拆迁 四期拆迁 二期拆迁 还迁建面 还迁建面453000㎡ 容积率4.5 还迁占地100667 ㎡ 还迁方向思考 拆迁分析 大二期还迁80000㎡ 容积率4.5 还迁占地17777 ㎡ 大三期还迁123000㎡ 容积率4.5 还迁占地27333 ㎡ 大一期还迁250000 ㎡ 容积率4.5 还迁占地55555 ㎡ 还迁方向思考 大一期还迁——不考虑还迁与开发周期间的关系 方向一 方向二 优：对地块功能分区影响较小，保持内部高档社区的纯粹性。 劣：对项目整体昭示性不强，影响项目整体形象，无景观资源。 优：对地块功能分区影响较小，保持内部高档社区的纯粹性，部分景观资源。 劣：对项目整体昭示性不强，地块整体朝向一般。 大一期 大一期 还迁方向思考 方向一 方向二 优：阻隔深惠路噪声，提高内部居住环境品质，保持内部高档社区的纯粹性。 劣：对项目整体昭示性不强，项目整体形象展示性不强，无景观资源。 优：水景资源丰富，地块呈朝向，地块价值高。 劣：破坏内部居住环境，分隔内部居住组团，不利内部高低社区形成。 大一期还迁——考虑还迁与开发周期间的关系 大一期 大一期 还迁方向思考 方向一 方向二 优：具有一定景观资源，保证高档居住区的纯粹性。 劣：噪声影响较大，地块形状难被充分利用。 优：南北景观资源丰富，私密性较好，噪声影响较少。 劣：破坏居住区纯粹性，不利于发展高档居住区。 大二期还迁 还迁方向思考 大三期暂只考虑就地还迁，其他方面暂不考虑 大三期还迁 C Dream of the city 城市理想 地块范围 地块价值 规划布局 还迁思考 B D E 容积率 PART Ⅳ 还迁的思考——对项目还迁方向的思考 A 深 惠 大 道 吉 祥 路 外城 内城 内城 外城 开放符号/城市功能 区域的城市化展示带 外界联系的公共空间 商业的多功能 人流的聚集点 内城 独立、私密社区功能 高端居住功能区域 保证居住品质 高端生活的营造 社区封闭/内部车行系统 半公共空间 半独立、半私密功能 文化广场 私密/开放空间过渡地带 功能分区布局 半公共空间 外城——酒店 外城的星级酒店利用独特的建筑外形及建筑构造，打造龙岗乃至深圳的标志建筑。 外城——写字楼 独特的写字楼造型配合星级酒店，制造出强烈的视觉冲击效果。 外城——集中商业 休闲主题的集中商业设置，加上绿化退台的精妙设计，营造休闲购物的氛围，吸引外部人流 结合客家文化建筑，从表皮上体现客家历史文化的浓缩； 商house进行排布组合，形成不同商业街道