2013年1月成都建工·天府西城2013年年度营销总纲-世联嘉联.ppt

1.3 售楼部内部包装 营造“大气场”——通过售楼部格局、沙盘、展板等，彰显大盘特质 格局：（关键词）简洁、大气、国际范 沙盘：通过大型的区域图和区域沙盘，凸显项目大盘气质，营造大盘生活感受 展板：售楼部内通过大型展板凸显项目品牌、调性、气质以及核心卖点，营造大气场 1.3 售楼部内部包装 营造“高品质”——关键展示部分，高标准细节烘托高品质 着重打造部分： 一期沙盘、户型模型、吧台服务 精致模型沙盘：制作精致的一期项目楼栋模型沙盘和户型沙盘，体现出项目的高品质 提升项目服务标准：通过服务标准脱离区域刚需盘的接待水平，拔高项目的调性，增强客户现场体验感 园林风格: 与售楼部项目立面相呼应， 打造浪漫，温馨，唯美的欧式庭院 关键词：欧式、浪漫、精致 1.4 园林示范区外部包装 营造“高品质”——园林示范区进行高标准、精致化的打造 Part.4 营销实施 2 4 推售及价格策略 推广策略 5 活动策略 3 客户策略 1 包装策略 样本选择原则： 区域就近原则，选择城东范围内，板块内及相关竞争圈层板块项目； 产品相似原则，选择产品户型段与本项目类似的在售项目； 定位相似原则，选择楼盘定位中高端，形象上与本项目相似产品。 样本选择项目：选择区域内项目，为保证价格的相对可比性，我们选择样本的售价为本案定位的主力户型80-90㎡户型的价格，以期得出相对客观可行的价格建议 项目名称 近期成交价 （元/㎡） 板块 华置西锦城 8400 外羊西 远洋朗郡 7000 外羊西 中铁塔米亚 6300 犀浦 成都后花园 6200 犀浦 宇众悦府 6400 犀浦 备注：价格数据来源于房管局锐理数据监控平台、嘉联数据平台 住宅价格判定：样本选择 2.1 价格策略——样本选择 选项 权重 华置西锦城 远洋朗郡 中铁塔米亚 成都后花园 宇众悦府 本项目 位置 0.2 8.5 7 6.5 6.5 6.5 7 户型产品 0.2 7.5 7 8 7 10 7 交通 0.1 8.5 7 7 7 7 8 配套 0.1 8 8 7 7 7 8 周边环境 0.05 8 8 6.5 6.5 6 7 小区环境 0.1 8 7 8 8 6 8 形象档次 0.1 8 7 7 7.5 7 7.5 物业服务 0.05 8.5 8 7 7 7 7. 开发商公信力 0.1 8.5 8 8 7.5 7 8 加权得分 X 8.2 7.9 7.5 7.5 7.2 7.7 参考项目权重 — 20% 20% 20% 20% 20% 100% 销售价格 （元/㎡） 8400 7000 6300 6200 6400 6853 住宅价格判定：市场比准法，基准价格6853元 基准价格为项目一期的整体价格水平，暂未涉及二期。 2.2 基准价格判定 基准价格：项目住宅市场基准价格为6853元/㎡ 市场月平均去化速度100-150套左右， 本项目销售速度要求：325套/月 基于项目一期开发策略，现金流为项目首要目标： 根据市场状况及目标要求，为确保持续热销，项目一期销售价格为6511元/㎡ 2.3 一期住宅价格判定 月均走量（套/月） 60 125 175 225 275 325 375 425 价格（元/㎡） 7196 6853 6716 6648 6579 6511 6442 6305 附：量价关系参考 价格走势：低开高走模式，实现一期整体销售均价6511元/㎡ 4月 5月 6月 7月 8月 9月 2月 10月 11月 12月 2013年 6100元/㎡ 6300元/㎡ 一批次 二批次 6500元/㎡ 三批次 6400元/㎡ 四批次 6300元/㎡ 五批次 6500元/㎡ 六批次 6900元/㎡ 八批次 7000元/㎡ 九批次 6600元/㎡ 七批次 2013年 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 当年合计 新推楼栋（栋数) 　 　 3 5 2 2 4 4 4 4 1 29 销售面积 　 　 　 24000 32000 24900 16000 28000 33600 36000 31850 24045 250395 销售单价 　 　 　 6000 6300 6500 6400 6300 6500 6600 6900 7000 6511 销售产值 　 　 　 14400 20160 16185 10240 17640 21840 23760 21977 16832 163033 2.4 一期住宅价格走势 2013.7 2013.12 2014.6 2015.6 2013.4 时间 价格 6000 6500 7000 7500 8000 走量为先，价格小幅上涨； 整体区域处于发展前期（地铁