2013年1月德州星凯地产·红星美凯龙国际广场项目竞标方案-世联地产.ppt

;;;;目标梳理 项目本体及属性界定 项目面临的开发困局 核心问题梳理 新城发展模式借鉴 项目总体定位 物业发展方向建议 开发分期建议 启动区建议;重要现实目标： 求稳：【启动层面】降低开发中的风险，保持项目的滚动开发 求快：【销售层面】缩短项目的开发、销售周期 求利：【开发层面】保证开发中充足现金流，并实现项目的长期增值;目标梳理 项目本体及属性界定 项目面临的开发困局 核心问题梳理 新城发展模式借鉴 项目总体定位 物业发展方向建议 开发分期建议 启动区建议;城市属性：四线地级市，鲁西北地区重要的交通枢纽和以工贸为主的区域中心城市； 城市主要职能：冀鲁两省交界地区的门户；鲁西北、冀东南物资集散、交通运输中心和信息枢纽；中国太阳能源基地；山东省重要的电力能源基地；鲁西北重要的制造业基地；德州市域的政治经济和文化中心。 城市用地发展的方向：城市空间向东跨越发展，规划形成“老城组团、新城组团、东部组团”三大组团式城市结构。;*;河东新区中心区经过八年的发展，已完成市政府迁入，基本完成生活大配套、交通配套的投入，部分企事业单位在此聚集。;大学路;①;【地块价值分析】;;居住和公建比为1.37:1，公建体量大；商业与商务比为1.88:1，商业体量大；公建用地做居住型公寓不适合，且产品单一；底商全部规划为美食城，业态单一，且体量超大，后期运营有风险；各个物业之间功能互补性差。;四线城市，城市新区 大规模区域综合开发项目;目标梳理 项目本体及属性界定 项目面临的开发困局 核心问题梳理 新城发展模式借鉴 项目总体定位 物业发展方向建议 开发分期建议 启动区建议;市场能否支撑新区大盘的开发？ 六大宏观困局 行业、政策、经济、产业、人口、区域困局 四大竞争困局 土地供应、写字楼供需、住宅供需、 商业市场容量困局;中央政治局：坚持楼市调控不动摇 促房价回归。明年市场将深度入冬。;限购、限贷、首付提高、一房一价等房地产调控政策，有向四线城市蔓延的趋势，在当前市场调控行情下，媒体的负面信息报道，客户观望情绪浓重，购买热情降低。;德???市城市GDP高速发展，2010年人均GDP为2.9万元，两项指标处于省内中下游水平，房地产平稳发展阶段。;德州市三次产业结构不断优化，目前阶段仍以二产为主的，三产比例小，企业少，对办公的需求基数小。;德城区人口41万，经济开发区18万，以政府机关人员和原住居民为主，区域内人口基数低，产业人口不足，区域活力不足，难以支撑大社区的销售。;河东新区属于政务主导型新区，经济开发区属于工业主导型新区，缺乏三产及配套产业的支撑。;2009年至今，德州出让土地主要集中在开发区和河东新区；其中河东新区体量约206.2万方，未来河东新区商业供应超过17万方，住宅190万方，未来竞争激烈。;河东新区近期尚有商业约11.76万平米，住宅供应约190万平米；未来将对本项目带来直接竞争。;德州办公物业市场处于启动阶段初期，将主要面向成长型中小企业和部分草创型企业。;写字楼起步阶段，办公场所分散，物业档次低，主要存在形式是住宅区里混搭单栋写字楼，并未出现集中写字楼群。;区域潜在写字楼总量超过20万平方米。;德州市区五大板块：铁西版块、天衢板块、中心城区、城南板块、新城版块，新城板块处于高价竞争板块。;新城板块 德州市的“希望板块”中建华府，蔚来城和玫瑰园等市场大盘起主导地位； 开发区整体楼价处于高位运行，整体价格突破5000元。;商业以传统德百、火车站、澳德乐商圈为主，专业市场多核发展，现有商业约有104万平米，市区人均商业面积超过2平米。;;;目标梳理 项目本体及属性界定 项目面临的开发困局 核心问题梳理 新城发展模式借鉴 项目总体定位 物业发展方向建议 开发分期建议 启动区建议;; 在政府规划要求的公建指标远超市场容量的情况下，如何破局？ 必须站在城市发展的高度，重新定义新城价值，给出项目发展方向和项目定位。;目标梳理 项目本体及属性界定 项目面临的开发困局 核心问题梳理 新城发展模式借鉴 项目总体定位 物业发展方向建议 开发分期建议 启动区建议;六大新城发展模式;【借鉴一：产业新城】;【借鉴二：行政中心新城】;济南东部新城 ——产业新城+行政中心新城的结合。 从1995年政府主导的以“软件为核心”的产业园，经过十多年的发展，成长为东部活力之城。;从“产业拉动”向功能复合的“城市新中心”转变，区域地位不断加强，济南新CBD开始崛起。;【产业资源注入】;【政务资源注入】;2009年9月 喜来登;【居住资源注入】;【新CBD崛起】;【东部新城发展小结】;【新城发展模式借鉴】;目标梳理 项目本体及属性界定 项目面临的开发困局 核心问题梳理 新城发展模式借鉴 项目总体定位 物业发展方向建议 开发分期建议 启动区建议;核心