世联_西班牙风情小镇产品模式趋势研究.ppt

研究目的及研究线索 目录 万科的产品模式形成：效率思维、体系化竞争、行业内首次系统创新、郊区大盘开发 资源能力结构 时代性的潮流、市场发展趋势 资本诉求 发展战略及核心竞争力 产品模式 （产品线模式） 常规开发模式 独创开发模式 企业及外部各种因素可能直接决定产品模式，也可能先体现于开发模式选择，再作用于产品模式选择。两种情况下都可以形成很强的竞争力，但基于开发模式唯一性的战略更难以被替代。 有力的管控体系是企业实现竞争力的前提，例如龙湖的“飞行总部”、万科的四大主线管理体系。 管理效益与资本效率 万科 多产品线城市聚焦模式 文化附着力 时代地产 文化增值模式 规模生产力 碧桂园 碧桂园模式 区域价值提升力 华侨城 “旅游+地产”模式 生活价值引领性 华润 城市综合体模式 特殊品牌魅力 SOHO中国 时尚概念模式 产品锻造力 星河湾、龙湖 品质标杆模式 资源整合力 万达 订单商业模式 核心竞争力 代表企业 开发模式 ? 企业的竞争力主要在两个维度上延伸，一为完善力（万科为代表，专业精神）、一为征服力（世茂为代表，迪拜精神） 不同开发模式的核心竞争力比较 同一风格表征下，产品模式的差异在哪里？ 比较的问题与范畴 “情景化、规模扩张”课题： 从结构、风格两个角度分别看,对于万科是两个产品发展的分支,情景洋房是重点从结构上进行了原创性,风格上没有严格限制,但在西班牙风情小镇这一品类上很注重风格约束. “性价比”课题 ： 中惠把西班牙风格与万科的结构创新进行了融合,同时通过结构的再改造强化了空间的增值性，从而提升了产品的性价比竞争力。 “产品领先”课题： 龙湖是在西班牙风格的整体营造上探索最广最深的,系统落实在单体、总规、景观上,注重景观的极致化,建筑表现的纯粹性，原始元素运用最多,风格上最浓郁,但同时也进行了很多手法的创新。 低前期投入、建成快、易复制性 单体价值上、社区价值上的领先性，强价值感，高溢价空间 适应于中等规模地块、适应各种发展阶段市场、适应国内UP阶层核心需求 新产品模式的要求 经营便利 研判维度 管理出效益、整体资本回报高 “资金使用效率” 低市场风险、高利润回报 “市场差异性、行业领先性” 规模效益、低试错成本 “高适应性” 全国布局 住宅销售 专一模式 资金效率 ＞ 个案溢价 品牌价值 输出、累积 管理线 产品线 运营线 支撑平台 企业诉求 产品原则 监控线 对于成熟开发商来说，领先的产品不一定十全十美,重点在必须满足公司战略和股东价值的诉求 代表作： 深圳万科城 万科松山湖1号 常平万科城 广州万科城 抓核心需求，大规模复制性开发: 较大规模的社区,在全国范围内快速复制，TOWNHOUSE、情景洋房为主体产品,别墅前期立势,高层后期剥皮. 情景社区: 社区“情景”营造为核心,风情街区与核心景观前期呈现,单体增值性两个方向,前期体现与外部情景融合、资源占有,后期强化空间赠送. 多品类延伸: 形成不同层次市场的项目品牌:兰乔圣菲的高端人文系列、万科城的郊区中产大盘系列 时机切入,利润最大化: 看准区域市场产品变革的时机，以利润为第一导向,例如松山湖1号，直接导入深圳万科城的产品,定位为豪宅卖，快速开发快速溢价 规范但没有定势: 可变开发的灵活产品模式,如在市场调整的背景下松山湖1号从纯TOWNHOUSE转向小高层 万科的策略构成 资本效率思维、标准化思维 第一阶段目标：快速成长为全国性的房地产公司 龙湖的战略路径 路径选择：直接进入全国一线城市，快速成为当地主流发展商 多年本地积累、强烈的扩张意识 面对超强竞争、对西班牙风格产品的把握能力强、总部输血能力有限 产品落脚点一：“契合潮流，快速回现”。 产品落脚点二：“高端精品，最佳体验”。 重庆根据地： 成熟的城邦经济体 终局目标： 在单一城市内多业态布局 在全国范围内多区域布局 本报告是严格必威体育官网网址的。 本报告是严格必威体育官网网址的。 “从产品突袭回归社区营造” —西班牙风情小镇产品模式趋势研究 限于建筑知识及视野，对于西班牙风格的源起、发展以及衍生风格之间的关系，仅做尝试性的探讨。 理解“产品模式”的概念便于加强对于本课题的认识。 跳出技术层面，更多的结合不同公司的扩张策略 来看其产品打造，是本专题的核心意图之一。 基于某种一般“产品特征”、“产品形式”的开发模式很容易被替代，西班牙风情小镇类项目的未来发