营销策略(中原)20060427.ppt

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销售总额(估算): 2950.8*28 ×12000元/M2≈10亿元 总体推广费用为: 10亿元×1%=1000万元 (其中销售材料占总推广费用的14%:约180万元 广告投放占总推广费用的86%:约820万元) 广告投放费用阶段预算 销售材料费用明细(含电视制作) 5.价格策略分析 项目价格走势图示 价格 楼层 T01栋 T10栋 T5T6栋 楼层景观差异最大化 楼层景观曲线上升 楼层景观价格敏感度不高 6.媒体整合策略 中原思路: 以深圳为销售中心,香港为品牌推广中心 以户外宣传为主!(重点路段) 以阶段性集中式报纸宣传为辅! 以MIMA文化贯穿全程! 媒体选择条件: 市场影响力 6.媒体整合策略 中原建议: 户外 Concept 文化 软性媒体 本案 与时尚杂志或生活杂志合作:MIXMATCH 专刊 特区报 南都 电视广告(HK) 香港报版(集中式) 口岸(内部)广告牌 深圳主干道广告牌 深圳地铁总站广告 6.媒体整合策略 文锦渡口岸 深圳市政府 罗湖口岸 福田口岸 皇岗口岸 文锦渡口岸 深圳地铁一期 本案 深圳户型广告牌布局图示 福强路与金田路交汇处 深南路田面段现有广告牌 滨河路与皇岗路交汇处 罗湖口岸出入境通道广告牌 6.媒体整合策略 精神文化堡垒 与时尚杂志联合主办时尚专刊,详细解说MIXMATCH的风格、历史、表现等及MIXMATCH的精神及其提倡的生活态度。 7.分阶段推广策略 外立面/实景社区 硬环境展示/会所 现场的感染力 形象展示及外界的影响力 支撑点 T01收筹 336 532 616 套数 T01销售 T10销售 T5T6销售 前期收筹 目的 T01 07.03.08 07.06.08 第四阶段 T10 06.12.01 07.02.26 第三阶段 06.10.01 06.11.31 第二阶段 T5+T6 06.08.01 06.09.31 第一阶段 推售单位 时间 阶段 分阶段划分总揽 每一阶段都有新产品注入,每一阶段都会形成热销! 7.分阶段推广策略 形象概念攻击阶段 第一阶段策略 形象宣传以MIMA为主线,以品牌/时尚/潮流 为主要表现形式,强调视觉冲击 区位宣传以口岸为主线,通过政府/民间的共同 炒作,各角度分析与预测,达到心灵震憾。 7.分阶段推广策略 阶段 形象概念攻击阶段 认筹 核心攻击点 2006.08 2006.09 一点:项目核心范围 一线:区位价值炒作线 一面:皇岗片区辐射面 一关:皇岗口岸核心范围 二面:政府层面+民间层面 三路:皇岗路、滨河路、深南路 把握项目核心区位的形象展示,封杀最直接的口岸客户 一条线的两个层面同时炒作,迅速提升项目片区的投资关注度 片区辐射面的三条路段封杀,揽截深圳大批目标投资居住客户 第一阶段主攻点 7.分阶段推广策略 主要路口密集性条幅封杀 收筹期 封杀周边目标群 封杀皇岗片区 工地围板(形象墙)感染力 销售展场外入口及外广场包装 沿路灯箱彩旗 夜间灯光效果 封杀深圳投资人群 房地产网络博客专业分析 报纸软文连载投资论谈 核心路段户外广告牌封杀 政府相关权威部门区位分析及展望 投资客户深度访谈 第一阶段目标 7.分阶段推广策略 第一阶段 参考案例:形象墙 7.分阶段推广策略 第一阶段 参考案例:户外广告 强调MIMA生活方式的形象展示,及视觉冲击力 7.分阶段推广策略 第一阶段活动配合 MIMA生活启动仪式暨 混搭艺术文化展 附1: 主题:混搭艺术文化展 展出类型:海报/画展/行为艺术等 活动内容: 混搭历史图片展示及文字介绍 知名设计师的混搭海报展 知名艺术家的混搭画展 客户可参与性的混搭空间 相关链结: “混搭状态”--刘立国、胡向东、张濒当代艺术作品联展 2006年4月10月—5月10日 北京朝阳区酒仙桥路2号大山子艺术区 7.分阶段推广策略 第二阶段策略 展示示范攻击阶段 形象宣传充份展示现场示范的视觉冲击,感染力 通过媒体及外界扩大宣传 区位宣传以现场的规划模型/图表示范/数据说明 投资分析等全方位提升投资价值 7.分阶段推广策略 阶段 展示示范攻击阶段 T5T6销售 核心攻击点 2006. 10 2006.11 集中展示部分: 销售中心 精装单位 样板房 售楼通道 休闲会所 入口广场 入户大堂 部份园林 MIMA主题活动暨 金地MIMA公开选房活动 第二阶段主攻点 户外展示部分: 户外广告牌 媒体展示部分: 阶段性报版及软文 皇岗口岸广告 点面兼顾,重点突破:广告全面铺开,现场集中展示 外销推广新闻点: 集中性报版投放 事件活动 外销推广渠道: 开盘热销 电视电台 附: MIMA生活主题活动一:名车 名人 名门 时间:2006年11

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