浏阳“禧和学苑”项目投资立项分析报告.doc

 目　录 第一章：湖南省、长沙市简介 1 一、湖南省概况 1 二、长沙市发展现况 1 第二章：浏阳市简介 3 一、浏阳市概况 3 二、浏阳市发展状况 3 第三章：浏阳市房地产市场分析与展望 5 一、房地产开发建设 5 二、房地产市场供给 6 三、房地产市场需求 6 四、房地产市场运行特点 8 五、浏阳市房地产市场发展展望 9 第四章 “禧和学苑”项目简介和分析 10 一、“禧和学苑”项目简要介绍 10 二、“禧和学苑”项目的优势分析 10 第五章 浏阳市现行楼盘的市场调研分析 12 一、首之都公馆： 12 二、华盛·彩虹城 12 三、上海(香港)新太阳集团·浏阳道吾山-蕉溪岭 休闲养生度假别墅区、5A级旅游景区 13 四、礼花城商业广场（理想家园） 13 五、开心商业广场 13 六、恒大地产·浏阳恒大华府 14 七、新月半岛 14 第六章 “禧和学苑”项目实施计划和经济分析 14 一、方案一 按地块现状进行实施（A地块） 14 1 项目基本数据 15 2 计费方法依据说明 16 3 项目开发投资估算及汇总 16 4 项目盈利情况初步计算 17 5 资金筹集与运用计划 18 6 财务效益分析 19 7.敏感性分析 20 二、方案二 按拆迁后方案进行实施（A地块+B地块） 22 1 项目基本数据 23 2 项目开发投资估算及汇总 24 3 项目盈利情况初步计算 25 4 资金筹集与运用计划 26 5 财务效益分析 27 6.敏感性分析 28 三、项目风险分析 30 第七部分：总结和结论 32 第一章：湖南省、长沙市简介 一、湖南省概况 湖南省，位于长江中游南部。大部分地区在洞庭湖之南，故名湖南境内湘江贯穿南北，又简称为湘。据传，湘江流域过去多植芙蓉，唐代诗人谭用之有“秋风万里芙蓉国”之句，湖南故又有“芙蓉国”之称。湖南东临江西，西接重庆、贵州，南毗广东、广西，北连湖北。辖13个地级市和1个自治州，共有136个县（县级市、市辖区）以上行政单位，省会设长沙市。 长沙为湖南省省会，。长沙市南接株洲市和湘潭市，西抵娄底市，北达岳阳市、益阳市，东挨江西省宜春市、萍乡市。长沙市GDP总量已经超过甘肃、海南、宁夏、青海、西藏等五个省（自治区）。2008年12月25日长沙被评为2008中国最具幸福感城市。 2008年长沙被评为“国家园林城市”。 2009年9月长沙入选“中国十佳休闲宜居生态城市”并排名第一2009年长沙荣膺“中国十大品牌城市”称号。 2010年长沙荣膺“中国（大陆）国际形象最佳城市”。 2010年中国城市综合竞争力报告中，长沙名列第位。 —广州2小时，长沙—武汉1小时，已通车； 沪昆高铁：上海—杭州—南昌—长沙—昆明，已动工； 长沙是泛珠三角、泛长三角、中部崛起 三大板块 唯一交汇点，是接受广东、福建、浙江沿海产业向内地转移的第一站； 2004年起，广东、浙江、福建房产商率先大规模投资长沙、浏阳； 2008年起，上海、江苏、长三角的产业、房地产开始大规模辐射长沙、浏阳。 2009年长沙市(含四县市) 商品住宅批准预售1310万㎡，同比减少21%；实际销售面积1618万㎡，同比增长92%，供销比为0.81:1，即时供给小于即时需求，处于“供不应求”的态势，商品房总销售金额643亿元，同比增长92%。 2009年长沙城区五区住宅均价为3846元/㎡，同比上涨8.2%； 2010年1-9月长沙五区住宅为4371元/㎡含经适房总面积5007平方公里浏阳隶属长沙市，位于湖南东部偏北，东邻江西省铜鼓、万载、宜春；南接江西省萍乡及湖南省醴陵、株洲；西倚省会长沙；北界岳阳市平江。古代浏阳地属荆州，因县城位于浏水之阳而得名。东汉建安14年（公元209年），即为东吴将领周瑜“俸邑”之一。由此可知浏阳建县至今已1800年。浏阳是长沙市代管的县级市，处于长沙、株洲、湘潭三市“金三角”地带，距省会长沙60公里，距黄花国际机场40公里，距京珠高速公路50公里，是国家两型社会试验区长株潭城市群的组成部分。浏阳市地域东西宽105.8公里，南北长80.9公里，总面积5007平方公里。 浏阳市总人口：140万人，其中城区人口：近30万人，下辖4个街道、26个镇、7个乡—浏阳—江西萍乡—(沪昆高速)上海， 2008年动工，2012年初通车后，长沙到浏阳30分钟。 2、大浏高速:长沙—浏阳—浏阳大围山国家森林公园—江西南昌，2008年动工，2012年通车后，浏阳到南昌100分钟。 3、浏醴高速：武汉—岳阳—浏阳—株洲醴陵—郴州汝城—广东， 2008年动工，2012年通车后，浏阳到武汉100分钟。 4、沪昆高速：上海—杭州—湖南株洲—浏阳—湘潭—昆明